Lỗ bạc tỷ vì nhà đất phong thủy xấu

Ông Hùng ngụ quận 7, TP HCM sở hữu mảnh đất hơn 300 m2 trị giá gần 4 tỷ đồng, đến lúc rao bán ông lại bị ép giá vì lỗi phong thủy, phải chịu lỗ tiền tỷ.

Mảnh đất này ông Hùng mua từ trước khi thị trường địa ốc nóng sốt, tọa lạc trên đường Huỳnh Tấn Phát, hẻm xe hơi vào được tận nơi. Song, khi rao bán thì khách hàng chê miếng đất không vượng phát, đặc biệt là nằm đối diện với chùa, nên ngã giá quá thấp. Vì tiếc rẻ nên chủ đất này không bán.

Ông Hùng sau đó đã bỏ thêm chi phí để tách mảnh đất thành 3 thửa, nhưng cuối cùng suất đầu tư này vẫn bị lỗ. Chỉ có thửa thứ nhất nằm chếch khỏi cổng chùa là bán được giá gần 2 tỷ đồng. Hai thửa đất còn lại nằm đối diện với ngôi chùa, ông phải bán lỗ. "Phần vì thị trường nhà đất vẫn còn khó khăn, xu thế giảm giá vẫn âm ỉ, phần vì khách bắt thóp, nắm được điểm yếu của mảnh đất này nên gia chủ đành bấm bụng chịu lỗ", một nhân viên môi giới khu đất này cho hay.

Tương tự, bà Bích Ngân là tiểu thương buôn vải, quần áo ở chợ Tân Định tậu căn nhà phố 2 tỷ đồng trên đường Trần Văn Đang, quận 3, TP HCM cách đây 2 năm cũng vừa bán nhà lỗ vì lỗi phong thủy. Bà Ngân ban đầu chỉ định mua để dành làm tài sản cho con cái. Thế nhưng, đến quý III/2014, vì cần vốn đầu tư, bà rao bán tài sản thì bị ép giá xuống gần nửa tỷ đồng. "Cò đất bảo nhà nằm ngay ngã ba, xung khí, nở đầu hẹp đuôi vào thế đầu voi đuôi chuột. Nếu không giảm giá thì không bán được. Tôi cần tiền gấp nên đành chịu lỗ", bà Ngân kể.

Vị tiểu thương này bộc bạch, bà chuyên kinh doanh quần áo, vải vóc và không am hiểu gì về nhà đất. Khi đi xem nhà, bà chỉ quan tâm hướng cửa, hướng bếp chứ không để ý đến ngã ba hay diện tích mặt tiền cửa trước và cửa sau. "Tôi không ngờ các tiểu tiết bé tí mà lại gây thiệt hại hàng trăm triệu đồng ", bà Ngân nói.

Với nhà dự án, căn nằm ở ngã ba giá rẻ hơn các căn khác vì xung khí, còn nhà phố nếu bị đầu voi đuôi chuột, nằm đối diện chùa chiền, cạnh cây đa cây đề, bụi tre lâu năm cũng khó bán hoặc bị mất giá. Ảnh: Hoàng Lan

Trong khi đó, một nhà đầu tư địa ốc ở Hà Nội tên Hoàng Phương cho hay, chị đang sống dở chết dở vì mãi không bán được căn nhà cũng do lỗi phong thủy. Mua hơn 250 m2 đất tại phố Khương Trung cũ (trước kia là làng), chị chia làm 4 mảnh sau đó xây nhà để bán. Đầu tư tiền tỷ để xây nhà kèm nội thất đầy đủ, song chị chỉ bán được 3 căn đầu hồi, còn căn cuối gần bụi tre mãi không bán được. “Căn cuối cùng ở ngõ cụt, nhiều người không muốn mua mặc dù tôi đã giảm giá”, chị cho hay.

Chị Phương chia sẻ, khu đất này chị mua từ cách đây gần chục năm, sau này khi bất động sản sôi động mới xây nhà để đầu tư bán lại. Tại thời điểm chị mua, cũng ít ai để ý đến phong thủy, giá cũng không quá cao. “3 căn kia tôi đã bán từ năm ngoái với giá gần 3 tỷ đồng, nhưng căn cuối cùng dù trang bị nội thất xịn mà mãi không có ai mua”, chị tiết lộ.

Theo ông Vũ Đình Trung, Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản VietHomes trên thực tế, do nhà cửa là tài sản lớn nên nhiều người kỹ tính thường xem phong thủy kỹ lưỡng trước khi bỏ tiền tỷ đi mua. Ông tiết lộ, bản thân mình từng chứng kiến nhiều khách mua nhờ chuyên gia trong lĩnh vực phong thủy đến xem từng căn hộ trước khi xuống tiền. Và rất nhiều trường hợp khách đã từ chối khi phong thủy không hợp. Dĩ nhiên, chuyện địa ốc tăng giá nhờ đắc địa, vị trí đẹp, thuận tiện đi lại không hiếm. Ngược lại, cũng có khu đất ế ẩm, thua lỗ vì phong thủy xấu.

Phong thủy thuộc về khoa học, do đó, ngay cả chủ đầu tư cũng rất quan tâm và thận trọng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Theo ông Trung, đây là vấn đề rất tế nhị nên dù nhiều doanh nghiệp thuê thầy về xem phong thủy nhưng ít ai dám tiết lộ. Ngoài nghiên cứu kỹ về thị trường, lợi thế cạnh tranh, chủ đầu tư còn xem cả tuổi, hướng, mạch đất…

Trao đổi với VnExpress.net, một chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực phong thủy ở Hà Nội cho hay, khách thường kiêng kị không mua nhà gần cây đa, cây đề, bụi tre, các công trình đối diện điện thờ, miếu thờ chùa chiền, đường đi đâm thẳng vào cửa chính… Ngoài ra, nhà cạnh kênh mương cũng chưa hẳn là tốt, tuy nhiên còn phụ thuộc nhiều vào hướng dòng chảy, mệnh gia chủ…

Giám đốc kinh doanh hệ thống sàn giao dịch ACBRS, Ngô Đình Hãn cho biết: "Đúng là phong thủy có tác động đáng kể lên giá trị bất động sản, đã có những trường hợp tài sản giá trị cao vì lỗi phong thủy nên rớt giá hơn 10%. Trong quá trình thương thảo, nếu nhà đất bị bắt lỗi phong thủy đa phần đều phải hạ giá".

Tuy nhiên ông Hãn cho rằng không phải lúc nào phong thủy xấu cũng khiến gia chủ thua lỗ nặng. Vẫn có trường hợp gia chủ có thể chỉnh sửa lại những lỗi này, cũng không loại trừ điều kiêng kỵ của khách hàng này lại không gây trở ngại đối với khách hàng kia. Song, nếu gặp trục trặc về phong thủy thì thời gian giao dịch sẽ kéo dài hơn.

Giám đốc Công ty Không Gian Hoàn Hảo, Phạm Ngọc Thiên Ân nhận xét: "Với người làm thiết kế, chúng tôi quan tâm đến phong thủy cơ bản theo tuổi của gia chủ hoặc phải có hướng dẫn cụ thể. Còn những phạm trù chuyên sâu về lĩnh vực này, chỉ có người nghiên cứu mới đánh giá được".

Tuy nhiên, theo ông Ân, khảo sát nhóm khách hàng của doanh nghiệp, cứ 100 người thì có 99 người có nhu cầu liên quan đến vấn đề này. Đặc biệt, gia chủ là đại gia hoặc nhà đất giá trị lớn thì mức độ quan tâm đến phong thủy nhiều hơn.

Read More

Bí quyết xây nhà đỡ tốn

"Làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn" nhưng với những một số mẹo nhỏ sau đây, bạn có thể tiết kiệm được khoản chi phí đáng kể.

 Điều luôn cần nhớ:

 - Nếu có 100, chỉ nên xây nhà khoảng 80, tiền còn lại để phòng việc đội giá xây dựng và làm vốn sản xuất kinh doanh.

- Nhà xây 80 nhưng phải tính toán để có thể mở rộng hoặc lên thêm tầng về sau khi có thêm tiền, thêm nhu cầu sử dụng.

- Khi đã bắt đầu xây dựng, phải tuân theo kế hoạch ban đầu thật nghiêm, không nghe các lời khuyên cố làm thêm cái này, cái khác, kể cả được cho vay vì mình là người trả nợ, không phải người khuyên.

Lên kế hoạch xây nhà:

- Hỏi các nhà mới xây gần đó xem xây hết bao nhiêu tiền để tính giá xây dựng một m2, hỏi giá vật liệu xây dựng, công thợ hiện nay để có được giá xây dựng sát thực tế nhất. Ví dụ nhà xây năm ngoái hết một triệu mỗi m2, năm nay giá vật liệu xây dựng và nhân công đều đắt thêm 5%, vậy một m2 nhà năm nay sẽ hết 1,05 triệu đồng.

- Đơn cử bỏ 80 triệu ra xây nhà, bạn sẽ xây được khoảng 75 m2. Chỉ 8/10 diện tích này có thể xây thành phòng, 2/10 diện tích còn lại để dành cho lối đi, vệ sinh… Theo đó, bạn chỉ có thể chia phòng với 60 m2, mỗi phòng nên có diện tích trong khoảng 12-15 m2, vậy có thể xây được 4-5 phòng (gồm khách, bếp, ngủ).

- So sánh với nhu cầu sử dụng của gia đình để quyết định xây to, rộng bao nhiêu cho vừa túi tiền đang có. Nếu nhà có 4 người thì chỉ cần 2-3 phòng ngủ, một phòng bếp, một phòng khách. Nếu có ông bà ở chung nữa thì cần thêm một, 2 phòng nữa, hoặc ông bà có thể ở cùng với cháu nhỏ, khi cháu lớn thì đã có thêm tiền để xây buồng riêng.
Thiết kế cụ thể:

Nếu không có điều kiện thuê người thiết kế, bạn có thể tham khảo các mẫu thiết kế có sẵn, miễn phí rồi điều chỉnh chút ít cho hợp với nhà mình. Các nguyên tắc:

- Móng nhà nên đầu tư cho cả nhu cầu về sau,khi xây thêm phòng, lên tầng thì không phải làm lại móng nữa. Tiền làm móng thường chiếm 3/10 tổng tiền làm nhà.

- Kiểu cách trang trí nên đơn giản, khiêm tốn. Công thợ trang trí gờ phào, hoa văn đắt hơn công xây thường rất nhiều nên nếu đơn giản được sẽ tiết kiệm được tiền công. Bạn cần nhớ là nhà đẹp là do các bộ phận hài hòa với nhau, chứ không do nhiều chi tiết hoa văn. Như một ngôi nhà xây lên không cân đối, cao lênh khênh hoặc lệch kiểu nặng bồng nhẹ tếch thì có trang trí bao nhiêu cũng khó đẹp lên được. Ví dụ nhà rộng ngang 3m mà làm tầng cao 4-5m sẽ rất xấu, chỉ nên 3,3-3,6m là vừa. Ban công dài khắp mặt nhà hoặc nhô ra quá xa (hơn 1,2m) cũng khó đẹp.

- Tận dụng tối đa ánh sáng trời, gió trời cho các phòng ngủ, bếp. Cầu thang, hành lang, nhà vệ sinh có thể kém sáng, kém thoáng hơn một chút nếu không có điều kiện đất đai (ví dụ giáp nhà hàng xóm).

- Chiều cao tầng nhà nên làm trong khoảng 3,3-4,5m là vừa đủ thông thoáng và tiết kiệm vật liệu xây dựng.

- Kích thước phòng ngủ, khách, bếp bên trong khoảng 12-15 m2 (hay rộng 3,3m x 3,6m – 4,5m dài; chiều hẹp nhất của phòng tối thiểu nên để 3,3 m cho dễ kê đồ). Cửa sổ và cửa đi nên có kích thước hợp lý, to quá thì tốn tiền (giá tiền làm cửa gỗ chiếm đến 3/10 toàn bộ tiền xây nhà), khó kê đồ đạc, nhà dễ bị mưa hắt, nắng rọi…

- Gạch xây tăng cường sử dụng gạch không nung (để giúp bảo vệ môi trường) như gạch silicat, gạch bê tông nhẹ hoặc các vật liệu phổ biến tại địa phương như đá vôi, đá ong…

- Gạch lát sân và lối đi nên để đất tối đa nhằm mục đích hút nước mưa, nhiệt mùa nắng, lối đi lát gạch tự chèn hoặc các loại vật liệu cho phép nước mưa thấm qua, nền nhà có thể cân nhắc lát loại gạch không nung (như granito mài). Bậc thang có thể đặt loại granito nhà máy hoặc cho thợ thi công tại chỗ, kiểu mẫu và mầu sắc có thể theo ý thích.

- Bể phốt xây cùng với hầm bio-gas (nhất là hộ có chăn nuôi, chế biến thức ăn) để tái chế rác hữu cơ làm phân bón và chất đốt cho bếp.

- Bể nước nên có 2 loại, bể chứa nước mưa xây dưới thấp và bể cấp nước trên mái nhà, có thể cân nhắc các loại bể inox cho tiện lợi trong xây lắp và bảo dưỡng. Nên hạn chế sử dụng nước giếng khoan để bảo vệ mực nước ngầm, tránh sụt lún về sau này. Nước nóng cung cấp cho bếp và khu vệ sinh có thể cân nhắc sử dụng loại đốt bằng gas (nếu có làm hầm bio-gas) hoặc sử dụng máy nước nóng năng lượng mặt trời để được nhận hỗ trợ từ các chương trình tiết kiệm năng lượng.

- Mái nhà ngoài việc đổ mái bằng nên cân nhắc mái dốc lợp ngói để đỡ nắng nóng, dễ thoát nước mưa. Nên sử dụng ngói lợp không nung hoặc các loại vật liệu lợp mới. Gia chủ cần làm máng thu nước mưa vào bể để tận dụng nguồn nước sạch này.

- Đường dây điện nên đi trong ống gen, không nên đi ngầm trong tường do khó sửa chữa về sau. Bóng đèn chiếu sáng và thiết bị điện gia dụng nên sử dụng loại tiết kiệm điện năng.

- Đồ nội thất là một khoản chi rất khó kiểm soát do giá cả và sở thích của người dùng rất phong phú. Cần nhớ là đồ nội thất có thể mua sắm dần dần sau khi đã làm xong nhà để tránh số tiền đầu tư ban đầu quá lớn. Do mua sắm dần nên bạn phải có kế hoạch để mua đồ cho hài hòa, đồng bộ. Nên mua các loại đồ nội thất bằng vật liệu nhân tạo hoặc sản phẩm công nghiệp để giảm việc sử dụng gỗ tự nhiên, góp phần bảo vệ môi trường.

- Một nguyên tắc cơ bản trong chọn lựa vật liệu, cấu kiện trong nhà là phải hài hòa, đồng bộ với nhau. Hài hòa nghĩa là mọi bộ phận có cùng phẩm cấp, ví như nhà chất lượng trung bình nhưng cửa và gạch lát sử dụng vật liệu quá đắt tiền hoặc dồn phần lớn tiền vào việc trang trí bên ngoài nhà mà để bên trong sơ sài, bất tiện thì không gọi là hài hòa. Còn đồng bộ nghĩa là các bộ phận làm việc hỗ trợ được cho nhau, ví dụ như tường, mái cách nhiệt tốt thì hỗ trợ cho việc làm mát, giữ ấm, đỡ tốn điện.

- Ngoài ra, người xây nhà cần có ý thức bảo vệ môi trường sống cho chính mình và cả xã hội, không nên chọn loại vật liệu rẻ tiền nhưng lại có hại cho sức khỏe, hạn chế bớt các loại vật liệu nung (để sản xuất ra loại này sẽ làm tổn hại môi trường), vật liệu từ gỗ tự nhiên (vì khuyến khích chặt phá rừng). Bạn cũng nên tăng việc sử dụng các vật liệu mới thân thiện với môi trường, vật liệu sẵn có ở địa phương.

Read More

Phân tích rủi ro khi đầu tư bất động sản

Sau khi nắm chắc những yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro pháp lý và rủi ro từ uy tín, năng lực CĐT, người mua nhà đất cần phải trang bị nền tảng kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro hiệu quả đầu tư.

Một dự án pháp lý rõ ràng, CĐT uy tín có chắc mang lại hiệu quả đầu tư hay không? Với kinh nghiệm hơn 20 năm giảng dạy, đầu tư BĐS, cố vấn chiến lược, đào tạo cho nhiều tập đoàn lớn, cùng với quá trình tổng kết thực tiễn thành công ở các dự án, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân khẳng định những yếu tố trên chỉ là điều kiến cần chứ không phải điều kiện đủ để hấp dẫn đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường như hiện nay.

Đâu là những rủi ro thường gặp liên quan đến hiệu quả đầu tư mà khách hàng cần lưu ý? Dưới đây là 10 rủi ro phổ biến qua chia sẻ của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân.

1. Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu: Đây là trường hợp CĐT phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì CĐT có thể thực hiện được. Nhưng họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài. Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là yếu tố cần lưu ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại. Hầu như những dự án hiện nay CĐT đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà muốn tăng giá phải nghĩ đến tiện ích và giá trị kết nối các dự án xung quanh, mà khách hàng hay gọi là công thức “AT” ăn theo. Nhìn chung tổng quan của các dự án hiện nay CĐT thiếu 1 cái nhìn hợp nhất, họ không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp, nếu làm được điều này khách hàng hưởng lợi từ những dự án xung quanh.



2. Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều: Ở đây có thể chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Để rõ hơn, có thể nêu 2 tình huống về cạnh tranh như sau:

VD1: CĐT quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và gần kề có nhà phố thương mại. Vậy việc kinh doanh các mặt hàng ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại lấn át không? Đây là điểm mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa kinh doanh phải đặc biệt lưu ý. VD2: Khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê. Trong một khu vực quy hoạch bài bản, CĐT có tiềm lực, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ “tối đèn”, không người ở rất cao thì liệu có hiệu quả không? Ở đây, nếu khách hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì quá nhiều sản phẩm cạnh tranh.

3. Rủi ro từ nhà quản lý: Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước. VD1: Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ. Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu, qua đó tác động đến giá trị BĐS. VD2: Quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới.

4. Chiến lược “ăn theo” bất khả thi: Có nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển…Mới nghe qua thì có vẻ hay, nhưng khách hàng cần phân tích kỹ lưỡng sản phẩm. Mua BĐS gần sân bay thì có thể kinh doanh gì nếu không phải là cây xăng, khách sạn, mà để ở thì quá ồn. Lại có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Nhưng nếu bệnh viện bên cạnh thì vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng không, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên. Việc nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, thông thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi….!, nhưng nếu như có sân bay, cảng biển, bệnh viện thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, khách hàng nên lưu ý.

5. Tính khả thi của phương án thiết kế, công năng từng khu vực: Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực…nhưng khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để duy trì và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho các khu chức năng đó. Cũng không loại trừ khả năng CĐT biết rõ điều đó nhưng vẫn cố tình vẽ ra để hấp dẫn người mua. Bạn phải suy nghĩ đến 1 điều, dự án này phục phụ cho đối tượng nào? Và những đối tượng đó có như cầu hoặc hưởng lợi những gì mà chủ đầu tư vẽ ra hay không?

6. Quy hoạch tổng thể, sự phát triển của khu vực dự án: Khi những dự án lân cận phát triển thì BĐS đầu tư có bị mất giá không? Có thể xét các yếu tố: Dự án mới che khuất dự án cũ, tăng sản phẩm cạnh tranh, dự án tái định cư mọc bên cạnh dự án cao cấp…

7. Hứa hẹn về hạ tầng: Nhiều CĐT vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ tăng. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu. Khách hàng thường xuyên bị môi giới lừa, lừa bởi tính hình thành trong tương lai, bởi họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ những bức tranh màu hồng, tô đẹp cho dự án, thế nhưng không phải dự án nào cũng có những lời “mị dân” thực hiện được, do đó khách hàng cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể là bản vẽ 1/2.000.

8. Nhập nhằng giữa ở và đầu tư: Rủi ro này xuất phát từ bản thân người mua không rõ ràng giữa nhu cầu ở và đầu tư. Bài toán mua căn hộ để ở khác với bài toán đầu tư, rất khó để chọn một sản phẩm vừa sống tốt vừa đầu tư hiệu quả. Chọn căn hộ để ở phải dựa trên nhu cầu và sở thích cá nhân. Nhu cầu và sở thích cá nhân có thể là gần chỗ làm, trường học của con cái, hợp hướng, quen thuộc về lối sống, ăn uống, phí dịch vụ hợp lý…Trong khi đó, chọn căn hộ để cho thuê phải dựa trên nhu cầu và sở thích của người thuê mà đa phần là người nước ngoài. Khi đó căn hộ không cần hợp hướng người mua nhưng “view” nhìn phải đẹp, không phải gần chỗ làm của chủ căn hộ mà phải gần nơi có nhiều người nước ngoài làm việc, không cần phải nhiều phòng cho cả gia đình mà diện tích nhỏ càng dễ cho thuê, không cần phải gần trường học hay khu vực đáp ứng những tiện ích, lối sống quen thuộc của người Việt mà phải là khu phục vụ kiểu “Tây”. Cũng cần lưu ý thêm, nếu ở khu có cộng đồng người nước ngoài nhiều, thì dịch vụ, tiện ích, đồ ăn thức uống…sẽ có xu hướng tập trung phục vụ cho cộng đồng này. Do đó, những nhu cầu của người Việt sẽ khó được đáp ứng tốt nhất dù chi phí quản lý, chi phí sinh hoạt vẫn cao. Việc lập ban quản trị chung cư ở những khu này sẽ khó thực hiện vì đa phần khách hàng mua đầu tư, họ chẳng mấy quan tâm đến phí quản lý vì người thuê phải đóng. Những sự khác biệt đó cho thấy nếu khách hàng có ý định mua để ở một thời gian rồi cho thuê hoặc cho thuê không được thì ở rất khó đạt được mục đích.

9. Mua căn hộ cao cấp cho thuê, giá lên thì bán: Điều này được nói đến nhiều trong thời gian gần đây, sự thật có như kỳ vọng? Nói về đầu tư căn hộ cho thuê, nhiều CĐT đưa ra những con số giá thuê và thuyết phục khách hàng bằng những con số hấp dẫn. Tuy nhiên, giá thuê mà CĐT đưa ra tham khảo thường cao hơn giá thực tế mà những sản phẩm tương đương trong khu vực cho thuê được. Kể cả CĐT sẵn sàng thuê lại 2 năm đầu của khách hàng với giá cao thì đây chỉ là một chiêu thức giảm giá gián tiếp. Có nhiều chi phí trong quá trình cho thuê mà khách hàng phải lưu ý: Chi phí đầu tư nội thất, thay thế, làm mới, bảo dưỡng trang thiết bị, chi phí môi giới, chi phí đăng ký tạm trú cho khách thuê, thuế thu nhập cá nhân và thời gian trống căn hộ không có khách thuê. Hơn nữa căn hộ càng sử dụng lâu, cũ thì giá thuê càng giảm. Còn kỳ vọng thị trường đi lên sẽ bán ra thì sao? Nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những vấn đề: Bao nhiêu năm nữa thị trường mới đi lên, có hàng ngàn sản phẩm cạnh tranh cùng muốn bán thì liệu có lợi nhuận bằng gửi tiết kiệm…Những căn hộ cao cấp mới ra sau này giá có mềm hơn không, nếu sản phẩm mới phù hợp hơn với thị hiếu thì có ai mua căn hộ cũ? Tỉ lệ người mua căn hộ cao cấp để ở không nhiều và nhu cầu thuê căn hộ của người nước ngoài cũng dần bão hòa. Khi nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng, điều kiện cho người nước ngoài mua nhà được nới lỏng thì phân khúc căn hộ cho thuê sẽ dễ dẫn đến tình trạng giảm giá kéo dài trong tương lai.

10. Chiêu mới của BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Sở hữu một căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng vừa có thể sử dụng trong những kỳ nghỉ vừa có thể giao lại cho công ty quản lý khai thác cho thuê là mô hình được nhiều CĐT sử dụng để bán hàng. Nhiều khách hàng nghe qua đã thấy hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu quả thực hấp dẫn thì liệu chủ đầu tư có cần bán cho khách hàng hay họ sẽ giữ lại để độc quyền khai thác? Khách hàng cần xem xét kỹ về hiệu quả khai thác kinh doanh trên số tiền bỏ ra. Mỗi năm đi du lịch mấy lần, nếu sử dụng căn hộ, biệt thự đó thì tiết kiệm được bao nhiêu, trừ chi phí thuê công ty khai thác, quản lý, chi phí bảo dưỡng, bảo trì trang thiết bị nội thất…thì mỗi năm thu về bao nhiêu? CĐT đưa ra công suất phòng cao nhưng thực tế có đạt được như vậy không, BĐS du lịch tăng nhanh về số lượng còn khách du lịch đến Việt Nam mỗi năm tăng trưởng bao nhiêu, khi nguồn cung BĐS du lịch vượt xa cầu thì giá cho thuê, thu nhập từ cho thuê sẽ còn gì là hiệu quả? Chưa kể với căn hộ cho thuê thì phải xem trong hồ sơ pháp lý dự án được phê duyệt làm chức năng gì, diện tích căn hộ bao nhiêu, CĐT có tự ý chia nhỏ căn hộ sai phép không, điều bất khả kháng trong hợp đồng là gì? Thực tế, nhiều dự án đưa tên công ty quản lý nước ngoài vào quảng cáo để thúc đẩy bán hàng. Nhưng, CĐT là công ty Việt Nam, bên nước ngoài chỉ là bên làm thuê theo hợp đồng và khi CĐT bán hết dự án thì ai sẽ lo khai thác kinh doanh và đảm bảo hiệu quả về sau!

Read More