Quyết định 33 về diện tích tối thiểu được tách thửa do TP.HCM ban hành

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Quyết định 33 thay thế Quyết định 19/2009/QĐ-UBND và có hiệu lực từ ngày 25-10.  ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 33/2014/QĐ-UBND	Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 10 năm 2014

QUYẾT ĐỊNH

QUY ĐỊNH VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 5205/TNMT-QLSDĐ ngày 24 tháng 7 năm 2014 và ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp tại Công văn số 3988/STP-VB ngày 24 tháng 7 năm 2014,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Quyết định này quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai.

2. Quyết định này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa;

b) Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

c) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;

d) Thửa đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng cho Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo chính sách xã hội mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này;

đ) Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất. Tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất.

2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa đất theo quy định của pháp luật.

Điều 3. Những quy định cụ thể

1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

- Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

- Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực	Đất ở
	Đất ở chưa có nhà (m2)	Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.	50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.	45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.	80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.	50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.	120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.	80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

 - Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

- Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.

2. Đối với thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu:

a) Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt:

Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợpcụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đấtsang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất. Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều này.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt:

- Trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đã được công bố thì được tách thửa theo quy định tại Điểm a Khoản này.

- Trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt và đã được công bố thì tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật. Trường hợp thửa đất đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnthì không được tách thửa.

c) Trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật: Người sử dụng đất có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện, bàn giao và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật; Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có thửa đất có trách nhiệm tiếp nhận và quản lý theo quy định.

3. Trường hợp tách thửa để hợp thửa với thửa đất liền kề:

- Thửa đất tách ra để hợp thửa với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.

- Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp và diện tích các thửa đất sau khi điều chỉnh ranh không thay đổi, giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo thẩm quyền.

4. Căn cứ quy hoạch để xem xét giải quyết tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân: Căn cứ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết; trường hợp chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Điều 4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận, huyện

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo Thành phố hoặc khithừa kế thì giải quyết như sau: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m².

2. Hướng dẫn và kiểm tra nghiệm thu việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông.

3. Thường xuyên chỉ đạo các phòng, ban chức năng và Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấnkiểm tra phát hiện xử lý những trường hợp tách thửa đất không đúng quy định; đảm bảo được hạ tầng đô thị theo quy hoạch được duyệt và không làm phát sinh hậu quả trong công tác quản lý nhà, đất sau này.

Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, Ủy ban nhân dân quận, huyện báo cáo về Sở Tài nguyên và Môi trường để phối hợp các ngành liên quan hướng dẫn giải quyết hoặc tổng hợp tình hình, trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

4. Giao Ủy ban nhân dân quận, huyện chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện Quyết định này. Thường xuyên kiểm tra, rà soát công tác tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn, ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng quy định của pháp luật, phân lô tách thửa không đúng quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Định kỳ 06 (sáu) tháng/01 lần, báo cáo kết quả cho Ủy ban nhân dân Thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường.

Điều 5. Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày, kể từ ngày ký. Quyết định này thay thế Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Điều 6. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Giám đốc Sở Tư pháp, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Thủ trưởng các sở - ngành Thành phố, tổ chức hành nghề công chứng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã, thị trấn và người sử dụng đất chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

Nơi nhận: - Như Điều 6; - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Tư pháp; - Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Cục kiểm tra văn bản QPPL-Bộ Tư pháp; - Thường trực Thành ủy; - Thường trực HĐND. TP; - TTUB: CT, các PCT; - Đoàn Đại biểu QH Thành phố; - Ủy ban MTTQ Việt Nam Thành phố; - VPUB: các PVP; - Phòng Chuyên viên; TTCB; - Lưu VT, (ĐTMT/pth) D.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Hữu Tín

Nguồn tin từ thư viện pháp luật

Read More

Sập bẫy nhà đất giá bèo

Tại TPHCM, nhiều người thu nhập thấp ngậm đắng nuốt cay khi mua nhà đất với thông tin rao bán nhà, đất có sổ hồng giá rẻ.

Nhà đất thời... bán rong

Gần 100 cột điện trên đoạn đường Nguyễn Tất Thành, quận 4 treo đầy các băng rôn quảng cáo bán nhà, đất nhiều quận trên địa bàn TPHCM và cả Bình Dương, Long An với giá cực rẻ. Nhiều bảng treo được viết nguệch ngoạc bằng tay. Đoạn đường Huỳnh Tấn Phát từ đầu quận 7 đến huyện Nhà Bè, la liệt những tấm băng rôn rao bán nhà đất tương tự. Ở các quận khác, tại các vị trí dễ nhìn, nhiều người qua lại thì gốc cây, biển báo hay cột điện đều được tận dụng để treo thông tin rao bán nhà đất.
Thực tế khác xa quảng cáo làm người mua thất vọng. “Khi đọc thông tin nhà phố 27m² gần trường học, bệnh viện ở đường Huỳnh Tấn Phát, tôi gọi điện và được chủ rao thông tin dẫn đi xem. Đến nơi thì nhà nằm trong hẻm ở đường Huỳnh Tấn Phát nhưng thuộc huyện Nhà Bè”- chị Nguyễn Thị Diễm Hường, ở quận Phú Nhuận chia sẻ.
Một người khác đọc thông tin ở băng rôn “Bán gấp căn nhà ở đường Hoàng Diệu, quận 4, TPHCM, diện tích 80m², giá 1,4 tỷ đồng”. Tuy nhiên, khi gọi điện cho chủ để hỏi thông tin thì được biết “1,4 tỷ là tiền cọc 50% thôi chứ nhà rộng, mặt tiền làm gì có giá đó”.
Dịch vụ rao bán nhà, đất kiểu... hàng rong cũng tập trung nhiều tại các quốc lộ 1A hay đường 20 và đại lộ Bình Dương, nơi tràn lan bán đất nền, nhà xây sẵn tại khu đô thị Bến Cát hay thành phố mới Bình Dương... Giá nhà đất ở đây chỉ từ 100 triệu đến 550 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, rất nhiều khách hàng thất vọng vì hoặc là đất ruộng hoặc vị trí quá xa, không như quảng cáo.

“Giăng bẫy” khắp nơi
Đặt cọc 50 triệu đồng để giữ chỗ cho căn nhà có giá 1,1 tỷ đồng, đầu tháng 5 vợ chồng anh Nguyễn Văn Thanh, ở quận 10 được công ty môi giới dẫn đi xem nhà thực tế ở quận 7. Tuy nhiên, đến nơi anh Thanh thấy nhà bề ngoài nhếch nhác, thiếu các tiện ích cần thiết, đường vào dự án “ổ gà ổ voi” nên không mua nữa. Đòi lại tiền thì nhân viên công ty chuyên xây nhà hoàn thiện cho biết chỉ trả lại 50% tiền đặt cọc với lý do giữ chỗ gần 1 tháng qua cho anh Thanh dù nhiều khách hàng khác thích căn nhà này. Anh Thanh không chịu, nhưng phía chủ đầu tư cù nhầy nên rốt cuộc anh chấp nhận mất 25 triệu đồng.
Từ thông tin có được ở biển rao vặt “Cần tiền bán đất nền 50m², sổ hồng riêng, giá rẻ, 250 triệu đồng”, anh Trần Văn Hòa ở quận Thủ Đức tìm đến phường Bình Chiểu ở quận này để hỏi thăm. “Khi đến nơi thì đó là miếng đất ruộng, được một công ty mua lại rồi chuyển mục đích sử dụng thành đất trồng cây lâu năm. Họ phân ra gần 10 lô như vậy”- anh Hòa kể. Hỏi chủ đất thì được biết đất có sổ hồng chung. Người bán đất nói muốn tách riêng ra từng nền thì phải xây nhà, ở vài năm mới tách được.
Từ biển rao treo ngoài đường, anh Nguyễn Quang P. gom góp được 280 triệu đồng mua miếng đất ở phường Long Trường, quận 9. Sau khi giao 250 triệu đồng xong, anh P. được chủ đất hẹn một tháng sau có sổ đỏ và đưa thêm 30 triệu đồng còn lại đồng thời “bao” luôn giấy phép xây dựng. Chờ hết tháng, anh P. hỏi sổ đỏ thì chủ đất hẹn tiếp tháng sau. 3 tháng sau chưa có, anh P. lên quận tìm hiểu mới hay thửa đất này không đủ diện tích để cấp sổ. Anh P. đòi lại tiền, trả lại đất nhưng chủ đất vẫn ì ra không chịu trả...
Mua nhà hai năm nay nhưng anh Trần Đào vẫn không thể làm được hộ khẩu ở huyện Bình Chánh, TPHCM. Năm 2013, anh Đào và một người khác, gom tiền mua mỗi người một căn nhà xây sẵn từ một công ty ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh với giá 420 triệu đồng/căn gồm: 1 trệt, 1 lầu. Do diện tích chỉ 40m² mỗi căn, sổ hồng lại chung cho cả 14 căn ở đây nên anh Đào không thể tách được.
Nhiều khách hàng vì hám rẻ nên mất trắng. Chị Hồ Thị D, ở quận 7 cho biết, chị mua miếng đất 45 m² tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, giá 200 triệu đồng bằng giấy viết tay. “Phía chủ đất nói sau khi đưa đủ tiền sẽ làm giấy tờ”- chị D. kể. Trong khi chờ chủ đất làm giấy sang sổ, chị D. làm thủ tục xây nhà thì mới biết đất mình mua nằm trong khu quy hoạch, tìm người bán trả lại thì họ đã cao chạy xa bay.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM thừa nhận có tình trạng chủ đầu tư đất, nhà ở vùng ven đang phân lô bán nền khi chưa đầy đủ tính pháp lý. Theo ông Châu nhà đất giá rẻ một phần tạo điều kiện về nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng cũng khuyên mọi người cần thận trọng để tránh mất tiền oan.
Trao đổi với Tiền Phong, luật sư Nguyễn Tri Đức, Đoàn Luật sư TPHCM, nói rằng, trước khi mua nhà, đất nên tìm hiểu về vùng đất đó có quy hoạch hay không, đồng thời khi mua hai bên phải ra công chứng làm thủ tục mua bán để tách thửa và làm sổ đỏ sau này. Việc mua bán qua giấy tay không đủ tính pháp lý để ra công chứng, dễ phát sinh tranh chấp và người thua thiệt vẫn là người mua.

(Sưu tập)

 

Read More

Quy trình mua nhà

Bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà - Đó là một “hành trình” thú vị dù bạn là người mua nhà lần đầu hay thứ hai. Nhà đất là một tài sản lớn nên thường việc mua được sẽ khiến bạn mất thời gian và thỉnh thoảng phiền phức do những qui định về mặt pháp lí bất động sản mà bạn chưa biết hoặc chưa quen với nó. Mỗi một loại nhà đất ở có những qui trình khác nhau như nhà ở hiện hữu, nhà ở hình thành trong tương lai, nhà tái định cư hay nhà ở xã hội… đều có những qui trình mua bán và những thủ tục pháp lí khác nhau. Để khái quát hóa, chúng tôi nếu cơ bản qui trình mua nhà đất tóm lược như sau:

Bước 1: Thu xếp tài chính

Cần xác định ngân sách bao nhiêu để mua nhà, nếu bạn đã có đủ tiền để mua nhà-điều đó tốt nhưng nhà đất là tài sản lớn có thể bạn cần đến vay mượn có thể người thân hay qua các ngân hàng thương mại. Điều đầu tiên bạn cần biết khả năng bạn vay là bao nhiêu và khả năng chi trả cho các khoản vay này.

Bước 2: Xác định ngân sách

Khi thu xếp được tài chính và kế hoạch trả lãi vay và gốc hàng thàng, bạn cần tìm hiểu ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay nhà đất để xác định khoản tiền mà ngân hàng có thể giải ngân và ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ vay của bạn cũng như xác định cho bạn một hạn mức tín dụng mà ngân hàng có thể cung cấp.

Bước 3: Tìm đúng ngôi nhà

Khi đã thu xếp được ngân sách, điều quan trọng lúc này là bạn tìm được căn nhà mơ ước. Hãy chọn một công ty môi giới chuyên nghiệp họ sẽ tư vấn tốt nhất trong khả năng tài chính của bạn. Bạn không mất nhiều thời gian tìm kiếm hãy để những môi giới gửi bạn những danh sách đáp ứng yêu cầu của bạn cũng như những lời khuyên và tư vấn để bạn có sự lựa chọn và quyết định tốt nhất.

Bước 4: Xem nhà và khảo sát xung quanh

Khi đã có danh sách yêu thích, hãy đến ghé thăm các ngôi nhà nằm trong danh sách mong đợi của mình và hãy chọn một nếu đáp ứng được các yêu cầu của bạn. Đừng quên tìm hiểu thêm về cộng đồng dân cư ở đây trước khi có quyết định cuối cùng.

Bước 5: Tiến hành đặt cọc

Khi đã tìm hiểu kỹ và quyết định mua, bạn hãy yêu cầu môi giới soạn hợp đồng đặt cọc và xác định ngày ra công chứng hợp đồng mua bán. Số tiền đặt cọc do bên bán và bên mua thỏa thuận

Bước 6: Hợp đồng công chứng

Theo lịch đã giao hẹn trước, 2 bên mang đầy đủ các thủ tục cần thiết đến Phòng Công Chứng để lập hợp đồng mua bán nhà ở dưới sự hướng dẫn và trợ giúp của nhân viên dịch vụ nhà đất mà bạn bổ nhiệm. Hợp đồng có thể tự soạn thảo hay nhờ cơ quan công chứng soạn thảo giúp. Sau khi hoàn tất Hợp đồng công chứng, bên mua có thể giao tiền cho bên bán (khoảng 90-95% giá trị nhà/đất)

Bước 7: Kêt thúc

Nộp thuế và đăng bộ ra sổ mới. Nộp hồ sơ tại cơ quan thuế địa phương, bên bán nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất trong khi bên mua nộp thuế trước bạ. Sau đó bên mua đến Phòng Đăng bộ, Sở Địa chính để làm thủ tục đăng ký đổi tên chủ sở hữu căn nhà để người mua đứng tên và lúc này bên mua có thể thanh toán 5% hay 10% còn lại giá trị cho bên Bán.

(Sưu tập)

Read More

Thủ tục mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ nhà đất

A. Trường hợp mua bán, chuyển nhượng toàn bộ nhà đất

1. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Các bên đến cơ quan công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.

a, Chi phí

Các chi phí bao gồm lệ phí và thù lao công chứng.

b, Các giấy tờ cần chuẩn bị làm thủ tục

Bên bán (Bên chuyển nhượng) nhà đất:

• CMND + hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
• Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Lưu ý: Trường hợp tài sản được nhận tặng cho, nhận thừa kế, hoặc là tài sản riêng trước thời kỳ hôn nhân thì chỉ cần một người ký nhưng phải có giấy tờ chứng minh (liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để được tư vấn cụ thể).

Bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) nhà đất:

• CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
• Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

c, Lập và ký hợp đồng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

• Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
• Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
• Bản lưu tại cơ quan thuế.
• Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Lưu ý: Theo luật công chứng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, tổ chức công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại UBND phường. Do vậy, các Bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và phô tô lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu VPCC sao y bản chính. Số lượng bản sao không giới hạn.

2. Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Bao gồm 02 thủ tục: Kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

a, Kê khai và nộp thuế

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
• Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thành phần hồ sơ gồm:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).
• Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).
• Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán

• Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
• Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.
• Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.
• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc, hãy điện ngay cho chúng tôi để nhận được tư vấn sớm nhất.

B. Trường hợp mua bán, chuyển nhượng một phần nhà đất

1. Điều kiện để chia tách thửa đất

Tìm hiểu xem thửa đất có đủ điều kiện để chia tách 1 phần không. Điều kiện chia tách thửa:

• Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 3m trở lên.
• Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 mỗi thửa (tức là nếu một thửa chia làm hai thì diện tích của thửa đất đem chia tách phải từ 60 m2 trở lên mới tách được thửa). Đất đã được cấp sổ đỏ, không nằm trong quy hoạch.

Nếu đủ điều kiện chia tách như trên thì thực hiện tiếp thủ tục mua bán như sau: Thuê một công ty có chức năng đo đạc để đo vẽ trích lục thửa đất, hiện trạng nhà. (Nên chọn những công ty có kinh nghiệm, chi phí hợp lý, không nên hỏi cơ quan tài nguyên môi trường, vì có thể bị đội chi phí lên).

2. Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Bên chuyển nhượng xin công văn chia tách tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Thời gian thực hiện: 15-21 ngày. Mục đích của việc xin công văn này là để cơ quan tài nguyên môi trường xác định lại một lần nữa thửa đất có đủ điều kiện để chia tách theo quy định của pháp luật và quy hoạch của vùng hay không.

Bên chuyển dịch gửi hồ sơ xin tách thửa nhà đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

• Đơn xin tách thửa kê khai theo mẫu.
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + (01 bản chính + 01 bản sao).
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện phần diện tích chuyển dịch (ít nhất 3 bản chính).
• Biên bản hiện trạng nhà (ít nhất 3 bản chính nếu diện tích đất chuyển dịch có cả nhà trên đất).
• 02 bản sao CMND + Hộ khẩu của Bên chuyển dịch và bên nhận chuyển dịch.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của từng tỉnh.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có sẽ kiểm tra hiện trạng, nếu đủ điều kiện tách thửa thì ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Lưu ý: Một số quận, huyện sẽ giữ sổ đỏ bản chính của người yêu cầu chia tách và đưa lại bản sao có đóng dấu của tài nguyên môi trường.

Bước 2: Công chứng và làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường

Thủ tục này tương tự đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà đất ở trên.

Điểm khác biệt là hồ sơ làm thủ tục sẽ có thêm:

• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Biên bản hiện trạng nhà (nếu có).
• Công văn đồng ý chia tách của tài nguyên và môi trường.

  (Sưu tập)

Read More

7 Bước quy trình mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ

Mua nhà là một việc quan trọng của cả đời người, nên không ít bạn sẽ gặp phải lo lắng, lúng túng về  thủ tục mua, bán nhà đất. Khi đã quyết định lựa chọn cho mình một căn hộ phù hợp.

Vậy thủ tục mua nhà đất gồm những gì, những khoản phí phát sinh, bên nào phải chịu. 7 bước sau đây sẽ giúp bạn giải tỏa những khó khăn khi mua nhà

Đầu tiên bạn phải quyết định lựa chọn mua, nhà đất đã. Mua như nào, căn hộ thế nào hợp với bạn, hướng nào phù hợp với vận mệnh của bạn… Tôi sẽ không đề cập ở đây, ở đây tôi chỉ nói đến quy trình khi bạn đã quyết định mua rồi.

 

Bước 1: Đặt cọc mua căn hộ.

Đây là bước thường ít diễn đàn chia sẽ để ý, nhưng nó là bước đầu, quan trọng, và thường không tránh khỏi. Bởi vì Nhà Đất là một tài sản lớn và bạn có bao giờ giữ một khối lượng tiền lớn trong két mình không? Do đó quyết định mua nhà mình phải đặt cọc để có thời gian chuẩn bị tiền thanh toán trong bước 2. Thời gian đặt cọc thường 5-7 ngày thậm trí nhiều tài sản giá trị lớn lên đến 30 ngày, tùy thuộc vào giao dịch vào thỏa thuận giữa 2 bên

Sau khi ký hợp đồng mua bán bạn phải chuẩn bị nhứng giấy tờ sau để chuẩn bị cho việc ký hợp đồng mua bán.

Bên Mua: CMND, Hộ Khẩu, Đăng ký kết hôn (cả 2 vợ chồng, bản công chứng. nếu bạn chưa có gia đình thì tất nhiên chỉ cần mình giấy tờ của bạn thôi)

Bên Bán: tương tự

 

Bước 2: Thanh toán và ký hợp đồng mua bán công chứng

Trong 2 bước này bước nào diễn ra trước cũng được, thông thường sẽ thanh toán trước, sa đó đến phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Để chắc chắn hơn bạn có thể làm bước này cùng một lúc. Như kiểu “tiền trao cháo múc”

Các bên ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng, thường công chứng viên sẽ hỏi 2 bên đã hoàn tất các thủ tục thanh toán chưa, sau đó mới giao hợp đồng đã được công chứng. Sẽ có 5 bản hợp động được ký nhé. Không nhiều đâu, 1 bản lưu tại phòng công chứng, 1 bản người bán sẽ cầm và 3 bản người mua sẽ cầm để lo thục tục sang tên và đóng thuế.

Ký hợp đồng tại cơ quan công chứng: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư – đều được

Khoản ký hợp đông mua bán này chi phí tùy thuộc vào hợp đồng ký thường thì khoảng hơn 1 tr + 500k tiền soạn thảo hợp đồng

 

Bước 3: Nộp hồ sơ:

Bên mua, và bán sẽ phải nộp hồ sơ tại văn phòng một của cấp Quận, huyện. Hồ sơ bao gồm

2 bản hộ khẩu, CMND, ĐKKH, và 2 bản hợp đồng công chứng được ký, và sổ đỏ bản gốc

 

Bước 4: Đóng các loại phí, thuế, Trước bạ

Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).

Các khoản thuế phát sinh:

Bên Mua: Thuế thu nhập cá nhân 2%, lưu ý (cơ quan thuế sẽ dựa trên khung giá đất, hoặc giá bán trên hợp đồng mua bán để định giá nhé, bên nào cao hơn họ sẽ chọn)

Bên bán: Phí trước bạ 0,5%

Lệ phí sang tên: 0,15%

Tiền linh hoạt: chắc các bạn hiểu tùy thuộc vào tình hình và thời gian mình cần để hoàn tất mà bạn linh hoạt. Còn không bạn cứ nộp thẳng, sau 25 ngày nộp sẽ ra thông báo thuế, và sau 25 ngày nộp thuế sẽ ra sổ đỏ, nói chung khoảng 2 tháng.

Bạn phải chờ rồi:

Bước 5: Thẩm định của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nhanh thì có thể lấy được luôn, chậm 25 ngày)

 

Bước 6: Nộp thuế TNCN và trước bạ

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, Rât may cho bạn bây giờ việc nộp thuế đơn giản hơn rồi, bạn nộp vào tài khoản của chi cục thuế theo thông báo tại ngân hàng Vietinbank gần nhất nhé.

 

Bước 7: Cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng nhà đất mới

Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Lưu ý:

Thời gian làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

Có 2 trường hợp : nếu giấy tờ sở hữu kiểu cũ (trắng) thì sẽ được cấp giấy theo mẫu mới hiện nay. Còn nếu đã có giấy tờ mới thì chỉ đăng ký điều chỉnh, thay đổi ở trang cuối.

(Sưu tập)

Read More