Những Quan Điểm Đúng Đắn Khi Xây Nhà

Khi xây nhà nhiều người có quan điểm xây vào mùa khô sẽ tiện cho việc đổ bê tông, tốc độ hoàn thành công trình nhanh hơn, tuy nhiên, vì thời tiết nắng nóng nên dễ gây nứt bê tông nếu không bảo dưỡng kĩ.

Câu hỏi 1: Nên xây nhà vào mùa mưa hay vào mùa khô?

Xây nhà là việc quan trọng nhưng lại có một số gia chủ quyết định theo cảm quan của mình mà điều đó ngược với nguyên tắc xây dựng, vô tình chủ nhà đã làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình.

Theo kinh nghiệm của những kiến trúc sư thì nên xây nhà vào mùa mưa, trong thời gian này các khối bê tông sẽ không bị nứt và dễ thấy sự rò rỉ và khắc phục ngay. Tuy nhiên nhược điểm khi thi công vào mùa mưa đó là chi phí thi công cao và thời gian kéo dài do trời mưa.

Mỗi thời điểm thi công lại có ưu điển và nhược điểm, chủ nhà hãy cân nhắc kỹ lưỡng để chọn phương án phù hợp với mình nhất.

Câu hỏi 2: Đợi đến khi vật giá giảm mới bắt đầu xây nhà?

Ai cũng muốn xây nhà với giá vật liệu thấp để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, theo đánh giá của những chuyên gia thì giá vật liệu tăng giảm thất thường, khi giá của vật liệu này giảm thì giá của vật liệu khác có thể tăng, vì vậy việc chờ giá cả vật liệu giảm cũng không tiết kiệm được nhiều.

Câu hỏi 3: Mất thời gian bao lâu để có bản vẽ chi tiết?

Cả quá trình thiết kế khoảng 30 ngày là tối đa. Có một số trường hợp thời gian kéo dài là do chưa thống nhất với gia chủ. Sau khi bản vẽ được thống nhất, bên thiết kế sẽ lập bản xin giấy phép xây dựng. Có được giấy phép xây dựng rồi, bên thiết kế sẽ vẽ chi tiết hơn và vẽ kết cấu, điện nước. Nếu gia chủ đã có định hình về mong muốn và phong cách của mình thì sẽ dễ dàng cho việc chốt bản vẽ và chuyển sang thi công.

Câu hỏi 4: Thời gian để hoàn thiện ngôi nhà là bao lâu?

Các nhà thầu cho biết sẽ mất 3 đến 4 tháng để hoàn thiện nhà, tuy nhiên thời gian có thể kéo dài thêm do yếu tố khách quan và chủ quan. Bởi vì khi xây dựng có nhiều đơn vị tham gia thi công, việc chờ đợi nhau mất thêm thời gian vì có giai đoạn phải thực hiện trước thì mới đến giai đoạn tiếp theo, không thi công cùng một lúc được.

Câu hỏi 5: Nên chọn nhà tư vấn thiết kế hay tự mình quyết định tất cả?

Tự mình làm chủ thì ngôi nhà sẽ như ý muốn và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên có một số vấn đề đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn thì giải quyết công việc tốt hơn. Ví dụ: Nếu có đơn vị thiết kế hay kiến trúc sư thì bạn sẽ có một bộ hồ sơ hoàn chỉnh về phối cảnh, mặt bằng, điện nước và kết cấu. Với kinh nghiệm trong nghề, họ có thể nhìn ra những khuyết điểm để khắc phục ngay. Bên thiết kế có thể cho bạn những lời khuyên về phong thủy để bạn có thể yên tâm sống và làm ăn.

Câu hỏi 6: Thi công nhà phố đơn giản có cần đội thi công chuyên nghiệp?

Xây nhà không đơn giản là đặt móng, xây tường là xong. Kiểm tra địa chất ở nơi sắp xây là bước rất quan trọng, nhờ đo đạc đặc tính của đất mà nhà thầu sẽ có cách đặt móng hợp lý. Bên cạnh đó, tay nghề của thợ xây cũng ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Nếu là đội thi công chuyên nghiệp, họ sẽ trộn vữa đủ và đều sẽ hạn chế những vết nứt cho ngôi nhà, tránh việc thi công gồ ghề mất thẫm mỹ.

(Sưu tập)

Read More

Xây nhà mùa mưa

Thế, chẳng lẽ sáu tháng mưa làm nhà là khó khăn? Nếu vậy sao lúc này cũng đúng lúc thời điểm xây dựng cao điểm? Vẫn có nhiều ưu điểm của mùa mưa nếu nhà chuyên môn biết khai thác phù hợp thì có thể biến thành lợi thế trong xây dựng.

Người ngao ngán

Nhiều công trình chỉ mới đào xuống nửa mét đã lênh láng nước, rất phức tạp khi gia cố nền và làm móng. Thợ thuyền lấm lem bùn lầy, vất vả nhiều lần so với khi trời khô ráo. Nhà thầu thì tốn công và không đảm bảo chất lượng, giám sát khó kiểm tra chính xác các hạng mục ngầm. Gia chủ do vậy cũng mong sao ít nhất phải đúc được tấm sàn thứ nhất trước khi vào mùa mưa lớn.
Tất cả cùng chạy đua theo thời tiết, tạo thành một thói quen đôi khi làm ảnh hưởng một cách dây chuyền đến các khâu thiết kế - xin phép - chọn thầu - nghiệm thu chất lượng… đều phải gấp rút và thiếu thời gian để đánh giá toàn diện, ảnh hưởng xấu đến giai đoạn xây dựng tiếp theo. Làm nhà mùa mưa còn gặp các sự cố về điện và nước, tai nạn lao động cũng gia tăng hơn, ví dụ như cây cối gãy đổ, đường sá trơn trượt, vật tư bị ẩm ướt, chập cháy do điện, sạt lở đất… nhiều hơn so với mùa nắng khô ráo.
Cũng do đa số công trình xây dựng nhà ở tư nhân đang thi công khá thủ công, trang thiết bị xây dựng và bảo hộ lao động thiếu thốn hoặc không đồng bộ, các kỹ thuật che chắn, tổ chức thi công còn thô sơ nên các công trường xây dựng trong mùa mưa trở nên nhếch nhác, mất vệ sinh. Công trình ngầm như hầm phân, hố ga, hố móng thi công chưa xong, sau một đêm mưa đã trở thành… hồ chứa nước, hôm sau phải khắc phục rất vất vả.

Kẻ trông mưa

Anh Lê Quang Trân, giám sát kỹ thuật của công ty xây dựng Kiến Xanh cho biết: “Tôi không ngán trời mưa khi giám sát kỹ thuật xây dựng vì trời mưa tuy có hơi cực một chút nhưng bù lại, tôi có thể kiểm tra tốt hơn một số công đoạn của thợ xây dựng mà vào lúc trời nắng khó chính xác. Ví dụ như tô tường (trong và ngoài), chống thấm và bả mastic sơn nước, nếu làm ẩu thì sau một trận mưa sẽ thấy “dấu ấn của quỷ” ngay. Khi xây và tô tường luôn cần tưới nước ướt tường, nếu tại khu vực xây dựng nước thuỷ cục yếu hoặc lầu cao thì chính gạch ướt do mưa giúp dễ xây tô hơn”.
Những đơn vị xây dựng chuyên nghiệp đều có biện pháp che chắn, đảm bảo an toàn cho công trình và người lao động; thậm chí có công ty xây dựng điều chỉnh giờ giấc làm việc để bắt đầu sớm hơn (từ 5 - 6 giờ sáng) và đến 3 - 4 giờ chiều thì đã thu xếp dọn dẹp sạch sẽ công trường, bảo quản vật tư ở nơi cao ráo, cắt cúp hệ thống điện và cử người trông coi vật tư thiết bị, tránh để xảy ra sự cố. Mùa mưa cũng là lúc không khí mát mẻ hơn nên các công đoạn nóng và bụi cũng đỡ vất vả (ví dụ tô trát tường ngoài, lợp mái, nhất là bả mastic sơn nước sẽ đỡ bụi hơn mùa khô nhiều…).
Theo một số kiến trúc sư - giảng viên bộ môn kỹ thuật kiến trúc - trường đại học Kiến trúc TP.HCM, làm nhà trong mùa mưa chính là dịp để “thử nhà”, chứ làm xong trong mùa khô rồi đến khi mưa xuống thì thợ thầy đã rút đi cả, lúc mưa xuống phát hiện ra thấm dột muốn chỉnh sửa cũng khó khăn hơn nhiều. Xét về công việc đổ bê tông, trời mưa hay nắng đều phải che chắn, nhưng gặp lúc mưa vừa phải, độ ẩm trên bề mặt bê tông được đảm bảo, hơi nước không thoát nhanh giúp cho bê tông được bảo dưỡng tốt hơn.
Ngược lại, với trời nắng gắt luôn phải thường xuyên tưới nước để tránh thoát ẩm ở bề mặt bê tông. Việc chống thấm trong mùa mưa cũng dễ kiểm tra và thực hiện theo kiểu “cho thấm no để không còn thấm được nữa”. Ví dụ như ngâm nước xi măng sàn ban công và sàn vệ sinh cho đến lúc không còn vết thấm nào thì mới tiến hành hoàn thiện. Mùa mưa còn giúp phát hiện các thấm ngược hay thấm do nhà bên cạnh rò rỉ hệ thống đường ống để khắc phục kịp thời.
Trong công tác hoàn thiện như lợp mái hoặc sân vườn, mùa mưa cũng giúp xem xét toàn diện chất lượng như ngói có bị dột không (trước khi đóng trần) hoặc hệ thống tưới và thoát nước trong sân vườn hồ cảnh có thông suốt hay ứ đọng gì không.

 (Sưu tập)

Read More

Nhiều rủi ro khi đổ tiền vào đất nền vùng ven

Trong quý II và III/2015, nhiều dự án bất động sản vùng ven hút khách đã kích thích nhiều người đổ tiền vào phân khúc này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư quá vội vàng mua đất trong khu dân cư đã bị mắc kẹt.

Thời gian qua, các dự án mới như Làng Sen Việt (Long An) hay RichHome (Bình Dương) đã thu hút rất nhiều khách hàng bởi giá hợp lý. Tại Dự án RichHome, giá bán từ 360 triệu đồng/căn diện tích từ 60 - 167 m2, khách hàng chỉ phải thanh toán 20% (72 triệu đồng) nhận nhà hoàn chỉnh, số còn lại sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng. Đây là dự án đất nền đầu tiên được vay gói 30.000 tỷ đồng. Với giá bán và phương thức thanh toán này, dự án cạnh tranh ngay với nhà ở xã hội tại Bình Dương. Thông tin từ Công ty Kim Oanh, chủ đầu tư dự án cho biết, RichHome đã bán xong.
Anh Cường, một khách hàng đã đặt mua tại Dự án RichHome cho biết: “Nhà ở xã hội là dạng nhà chung cư, cứ nói 30 m2 có giá từ 80 - 120 triệu đồng/căn, chứ thực ra, diện tích chỉ có 20 m2, còn 10 m2 là gác xép. Không có tiền thì mua ở tạm, còn có một chút thì mua RichHome vẫn đảm bảo được khả năng trả nợ”.
Khi những dự án như RichHome hút khách, cũng là lúc đất nền ven đô có dịp tăng giá. Tuy nhiên, rủi ro tại các thửa đất xen kẹt trong dân cư khá lớn, khiến nhiều người rơi vào tình cảnh “mua dễ bán khó”.
Anh Hòa, người đã mua 3 lô đất dạng đất vườn chia lô trong khu dân cư tại thị xã Bến Cát (Bình Dương) với giá 3 triệu đồng/m2 cho biết: “Với 360 m2 đất vườn, chủ nhà bán với giá 490 triệu đồng, nhưng giờ vẫn vướng chưa làm được giấy tờ để chuyển đổi sang đất ở. Lúc có tiền cứ nghĩ mua để đó, cùng lắm sau này về già làm nhà ở, nhưng giờ cần tiền có bán lỗ cũng không ai mua dù nghe nói đất xung quanh bắt đầu lên giá. Trước đây, cứ tính đất trong khu dân cư dễ bán hơn đất dự án, ai ngờ…”.
Không riêng gì anh Hòa, nhiều người “chơi” đất trong khu dân cư vùng ven cũng ở tình trạng tương tự. Người mua bất động sản hiện nay luôn tính toán cho nhu cầu ở thực, nên đa phần chọn đất dự án đang triển khai. Trước đây, chủ đầu tư tách phần đất và phần xây nhà thô để dễ bán, nhưng hiện nay, nền đất phải có nhà thì người mua mới tin tưởng xuống tiền, vì họ sợ sẽ gặp phải các khu đô thị “ma” với bãi đất trống “trơ gan cùng tuế nguyệt”.
Ngoài lợi thế về quy hoạch, được tiếp cận tín dụng ưu đãi, thì giá thành xây dựng mỗi căn nhà tại dự án thấp hơn nhiều so với xây dựng nhỏ lẻ cũng khiến cho đất trong khu dân cư “lép vế” hơn so với đất nền dự án. Chưa kể, các tỉnh ven TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương bắt đầu siết việc cấp sổ đỏ cho các đối tượng hợp thức hóa đất ở bằng cách xây nhà chui.
Ông Tạ Huy Hoàng, Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết: “Hiện tỉnh đang quản lý chặt hơn và có biện pháp xử lý kịp thời đối với việc xây nhà không phép. Trách nhiệm được giao đến từng địa phương”.
Thời gian trước, Đồng Nai rơi vào tình thế bắt buộc phải hợp thức hóa nơi ở cho dân, mà đa phần là dân nhập cư vì tỉnh không thể giải quyết nhanh chóng chỗ ở. Hiện Đồng Nai có khoảng 500.000 lao động nhập cư chưa có nơi ở ổn định. Tuy nhiên, Bình Dương và Long An thì không gặp phải kho khăn về nhà ở cho người nhập cư như Đồng Nai. Nguồn cung nhà ở tại Bình Dương tương đối dồi dào và bất kể người nào muốn tìm một chỗ ở cố định đều có thể thực hiện được, nên sẽ rất khó khăn trong việc hợp thức hóa đất ở.
Đất vùng ven nếu không phải là đất dự án thì rất khó định giá, bởi giá đất còn phụ thuộc vào hạ tầng và tiện ích xung quanh. Do đó, nhiều người mua sẽ gặp rủi ro nếu không “nắm” trước được quy hoạch, thậm chí kể cả khi “nắm” được quy hoạch, thì vẫn không hết rủi ro.
Chị Hiền, người mua miếng đất gần kề Bệnh viện Quốc tế Hạnh Phúc (thị xã Thuận An, Bình Dương), được chủ nhà mở đường vào rộng 6,5 m. Bẵng đi hơn 9 tháng chị không ngó tới khu đất của mình, khi trở lại đã thấy phía ngoài mọc ra 2 căn nhà chiếm cả lối vào, đoạn đường từ chỗ rộng 6,5 m, giờ còn chưa đến 3 m. Khổ nỗi, đây là đất vườn của dân, nên không ai giải quyết. Trường hợp này không phải cá biệt, mà khá phổ biến, cho thấy rủi ro không nhỏ khi mua đất xen kẹt, không giấy tờ trong khu dân cư.

(Sưu tập)

 

Read More

Quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về  thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau (Điều 61):

“1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày làm việc;

o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày.

3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày.

4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.”

(Sưu tập)

Read More

Quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa

Tỉnh Bình Dương: 

Quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa

UBND tỉnh Bình Dương vừa ban hành Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh.

Quyết định này quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa để thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. 

Các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi được tách thửa phải có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định này.

Quyết định không áp dụng cho các trường hợp: 

• các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đúng quy định pháp luật về đất đai, xây dựng đã được công chứng, chứng thực hoặc đã được UBND cấp xã xác nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành; 
• các thửa đất được tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất thửa đất; 
• bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; 
• đất hiến tặng cho Nhà nước, đất cho tặng hộ gia đình cá nhân để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. 

Đối tượng được áp dụng:

• tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu tách thửa; 
• cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật. 

Diện tích tối thiểu được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo địa bàn hành chính của các huyện, thị xã và thành phố được quy định:

1. tại các phường là 60m2, 
2. tại các thị trấn là 80m2, 
3. tại các xã là 100m2. 

• Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau tách thửa theo quy định phải đảm bảo: 

1. đối với các thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu 4m; 
2. thửa đất không phụ thuộc khu vực phải thu hồi đất đã được công bố hoặc đã có Quyết định thu hồi đất. 

Quyết định cũng quy định cụ thể về tách thửa: 

• diện tích được phép tách thửa các mức quy định tại Quyết định này không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng; 
• trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch chi tiết được duyệt thì thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; 
• trường hợp có nhu cầu tách thửa thì thửa đất mới được hình thành phải thỏa mãn với các điều kiện quy định tại quy chế quản lý xây dựng khu dân cư và được UBND cấp huyện xem xét giải quyết; 
• thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 01/7/2007 thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai… 

Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 27/9/2013 của UBND tỉnh về việc quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Read More

Những điều cần phải biết khi mua nhà, đất

Nhu cầu mua nhà đất để ở, kinh doanh của người dân hiện rất lớn, nhưng để đảm bảo độ an toàn cho các giao dịch người mua nhà đất cần nắm rõ những quy trình cụ thể và một vài bí kíp để việc mua bán diễn ra thuận lợi. Thông thường, đối với một sản phẩm nhà, đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, nên chú ý các điểm dưới đây:

Nhà và thổ cư
    Đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không; xem địa thế cụ thể của đất. 
    Đất đã có sổ đỏ chưa, nếu chưa, phải lưu ý giấy tờ đất với các điểm: mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh); thời hạn sử dụng đất: nếu bỏ trống, thường là không hạn chế, nếu có số năm cụ thể (ví dụ 20 năm), là đất mượn của Nhà nước (sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), hoặc nếu đất nằm vào diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.
    Phương pháp tốt nhất là tới Sở TN&MT xin trích lục phần đất muốn mua; nếu miếng đất đã lọt vào "tầm ngắm", chủ nhân nên tự lo khâu giấy tờ từ A – Z, không nên qua cò nhà đất; mua miếng đất sao cho thỏa mãn điều kiện tách thửa (tối thiểu 160m2, chiều ngang tối thiểu 4m), người mua tự ra văn phòng địa chính làm giấy tờ. 
    Bên cạnh đó, người mua nhà, đất cần quan tâm các thủ tục, giấy tờ: đất, nhà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ); được sự đồng ý của người bán và chính quyền địa phương; 
    Hai bên bán mua đến phòng đăng ký nhà đất cấp huyện mua hồ sơ làm thủ tục mua bán; đặt cọc: đặt cọc giữ chỗ, tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua (không nên quá 10% giá trị hợp đồng); tiếp theo, mời địa chính xã, phường vào đo đạc;
    Khi nhận được giấy xác nhận chủ sở hữu đất, nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp đứng tên người mua mới thanh toán hết tiền. 
    Việc làm hồ sơ do cơ quan chức năng tiến hành. Cả hai bên (bán và mua) cùng đến phòng công chứng công chứng hợp đồng mua bán, nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, đăng ký kết hôn. 
    Không nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa, mà nộp ở phòng nhà đất. Thuế trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%.

Các sản phẩm nhà đất khác:

    Nhà phố: phải xem bản vẽ nhà đất và photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà, sau đó đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ; nhà, đất đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới? (nên đến UBND phường để xác minh thông tin); tường nhà là tường chung hay tường riêng; điện, nước chung hay riêng; nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao?
    Nhà trong ngõ: cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); ngoài ra, cần lưu ý nhà có nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.
    Mua nhà đất để xây mới: cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người, trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND phường xác minh thông tin lô đất có nằm trong quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, để tránh tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất lớn, do một người đứng tên sở hữu, phải lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại; tìm hiểu chi phí tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…
    Nhà chung cư, căn hộ dự án: nên xem các căn hộ mẫu trước khi quyết định; khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; khả năng cách âm của nhà? Nếu mua căn hộ chung cư đang xây dựng, nhà được giao vào thời điểm nào; nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp người mua trả tiền chậm tiến độ, hình thức phạt thế nào; khi chủ đầu tư giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu hợp đồng liệt kê chi tiết các thiết kế thi công phát hiện không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu chủ đầu tư có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và chủ đầu tư cam kết bồi thường khi xảy ra thay đổi.
    Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ sau khi xây dựng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).
    Nhà chung cư: ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… cụ thể hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời gian đóng mở cổng ra vào; hệ thống phòng cháy chữa cháy, cửa thoát hiểm… 

(Sưu tập)

Read More

Kinh nghiệm khi đi mua đất

Mọi người đều có ham muốn và ý định mua BDS nhưng hầu hết đều thiếu kiến thức căn bản trong việc chọn lựa sản phẩm phù hợp, sợ đầu tư sai lầm cũng như chưa hiểu biết chắc chắn về vấn đề pháp lý và sổ sách.
Vậy khi đi mua BDS mọi người cần lưu ý những gì? Có thể những kiến thức dưới đây sẽ giúp được bạn, để chọn được bds như ý bạn cần thông qua một số bước sau.

Bước 1 : Xác định khu vực sẽ sinh sống.

Việc xác định khu vực sẽ sinh sống căn cứ vào chữ “tiện”. Tiện ích là vấn đề được người mua nhà để ở quan tâm hàng đầu. Trong đó, có thể kể đến các yếu tố: Gần bệnh viện, gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ…
Do đó, bạn cần trả lời 4 câu hỏi sau đây để giúp xác định mình muốn sinh sống.
- Nơi ở có gần bệnh viện không?
- Vợ chồng có gần nơi làm việc không?
- Con cái có tiện đi học không?
- Có gần siêu thị hoặc chợ không?
Những thứ khác có thể ít ảnh hưởng tới cuộc sống của bạn hơn nên bạn có thể cân nhắc nên thêm vào hay không. Nhưng 4 yếu tố trên đặc biệt quan trọng để có một cuộc sống thoải mái. Chắc chắn phải có trong câu hỏi ưu tiên của bạn.

Bước 2 : Xác định khoản tiền sẽ mua nhà, đất

Bạn muốn mua bao nhiêu tiền? Tiền tự có hay góp cùng với vợ/chồng/anh chị em/ cha mẹ? Có phải vay ngân hàng không? Nếu vay thì vay bao nhiêu?
Theo kinh nghiệm tư vấn hơn hàng trăm khách hàng đã mua nhà của tôi, khoản vay an toàn là khoản vay không quá 50% tổng giá trị căn nhà và khoản tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không quá 50% thu nhập. Từ đó Bạn có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng và thời hạn vay ngân hàng.

Bước 3: Xác định bất động sản cụ thể sẽ mua

Câu hỏi quan trọng cần trả lời ở bước này: Chọn đất ở xây nhà riêng hay chung cư?
Nhà, đất riêng lẻ có ưu điểm là tự do, trong khi đó nhà chung cư lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu nhà có nhiều trẻ con, người già thường xuyên phải ở nhà một mình, chung cư là lựa chọn sáng suốt. Còn nếu Bạn đang độc thân hoặc vợ chồng son mới cưới thì có thể chọn nhà, đất riêng lẻ.
Từ đó, lên danh sách các bất động sản tại khu vực Bạn đang quan tâm. Bạn có thể tìm bất động sản từ tất cả các nguồn, đi xem, các điểm cần chú ý khi đi xem là cư dân xung quanh và các tiện ích đã nêu ở bước 1. Có thể tìm một chuyên viên tư vấn BĐS chuyên nghiệp để đỡ tốn thời gian. Lưu ý, tại Việt Nam người đi mua nhà, đất không phải trả tiền môi giới.

Bước 4: Xác định pháp lý

Đây là bước rất quan trọng, nên nhờ một chuyên viên tư vấn có kinh nghiệm hỗ trợ.
Nhà, đất phải có sổ hồng, căn hộ chung cư phải có hợp đồng hoàn chỉnh về mặt pháp lý, chủ đầu tư uy tín, có ngân hàng liên kết cho vay thì việc giải ngân vốn vay mới thuận lợi. Quy định chung của ngân hàng hiện nay là nhà ở riêng lẻ diện tích từ 30m2 trở lên mới được vay. Chung cư thì phụ thuộc vào chủ đầu tư, giá trị hợp đồng và nguồn thu nhập (chứng minh được) ở bước 2.
Mua nhà của ai còn quan trọng hơn việc mua cái gì. Người bán (cả chủ nhà riêng lẻ hay chủ đầu tư) có uy tín và có tốt thì mới nên giao dịch.

Bước 5: Tiến hành giao dịch

Nên xin hồ sơ chuyển sang ngân hàng để thẩm định trước về thủ tục vay trước khi xúc tiến ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu ngân hàng đồng ý cho vay, Bạn mới ký hợp đồng mua nhà. Một số dự án chung cư có liên kết với ngân hàng nên thủ tục cho vay cũng sẽ dễ dàng hơn. Tuy nhiên phải lưu ý là từng ngân hàng khác nhau cũng có những quy định khác nhau.
Sai lầm thường gặp là ký tên mua nhà rồi mới đưa hồ sơ qua ngân hàng thẩm định, việc này rất rủi ro trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho vay thì bạn sẽ có nguy cơ mất tiền đặt cọc rất lớn.
Làm tốt 5 bước trên thì Bạn sẽ giảm được rủi ro ở mức tối thiểu khi tiến hành mua nhà, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu, thiếu kinh nghiệm.

(Sưu tập)

Read More

Những sai lầm thường gặp khi bắt đầu xây nhà

Xây nhà là một trong những việc hệ trọng nhất của đời người. Tuy nhiên, theo kiến trúc sư Phạm Ngọc Thiên Ân, do không nắm rõ nguyên tắc xây dựng nên nhiều gia chủ thường lựa chọn thời gian thi công, vật liệu xây dựng... chỉ dựa theo đánh giá cảm quan mà không biết rằng, đôi khi những nhận định này hoàn toàn trái ngược với thực tế thi công, nguyên tắc xây dựng. Từ đó dẫn đến giảm chất lượng công trình, nhà cửa mau xuống cấp hoặc tiến độ thi công không như mong muốn.

 1. Nên chọn mùa nào để xây nhà? Có phải mùa khô sẽ tốt hơn?

Nhiều gia chủ nghĩ rằng xây nhà vào mùa khô ráo sẽ tốt hơn, nhưng theo nguyên tắc xây dựng là không chính xác. Thực tế, mùa khô sẽ giúp việc đổ bê tông nhanh khô, tiến độ thi công nhanh hơn, nhưng về mặt kết cấu bê tông đổ vào mùa này sẽ dễ bị nứt do giãn nở nhiệt nếu không bảo dưỡng tốt. 

Lợi điểm duy nhất của việc xây nhà mùa khô là thời gian hoàn tất nhanh hơn, nhưng khó đạt chất lượng chuẩn và khó kiểm tra được lỗi thi công bị thấm ở đâu mà chỉ đến khi đợi sang mùa mưa mới phát hiện được thì đã muộn.

Theo kinh nghiệm của các kiến trúc sư, nhà xây vào mùa mưa sẽ có chất lượng thi công tốt hơn. Bởi về mặt kết cấu, bê tông đổ vào mùa mưa sẽ ít giãn nở nhiệt gây nứt mặt và dễ thấy được những lỗi rò rỉ, dễ dàng xử lý chống thấm. Mùa mưa cũng có nhược điểm là chi phí thi công cao hơn vì tính nguy hiểm, và thời gian thi công sẽ lâu hơn do khi trời mưa, công việc bị gián đoạn.

Do đó trước khi xây dựng, gia chủ cần cân nhắc ưu và nhược điểm của từng dạng thời tiết mà có lựa chọn phù hợp nhất cho gia đình. Hơn nữa khi hiểu rõ những vấn đề có thể gặp phải trong suốt quá trình thi công, bạn sẽ chủ động hơn trong việc ứng phó và đưa ra phương án dự phòng.

2. Đợi đến thời điểm giá vật tư giảm mới bắt đầu xây nhà?

Đây là quan niệm của hầu hết mọi người, chờ giá vật tư giảm rồi mới mua nhằm tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, thực chất trên thị trường vật giá, vật tư xây dựng và thiết bị, vật liệu trang trí có độ tăng, giảm khác nhau trong cùng một thời điểm. Khi vật liệu này tăng thì vật liệu kia giảm, tất cả đều không giảm hoặc tăng tỷ lệ thuận với nhau. Nên so ra tổng quan, bạn sẽ không được lợi về mặt giá. Đôi khi giá nguyên liệu thô như gạch, đá, xi măng giảm, nhưng giá thiết bị và vật tư hoàn thiện lại tăng. Theo ghi nhận của các kiến trúc sư, việc lựa chọn thời điểm vật liệu xây dựng giảm giá không làm giảm đáng kể tổng chi phí xây dựng nhà.

3. Mất thời gian bao lâu để có được bản vẽ cơ sở khái quát của ngôi nhà và bản vẽ chi tiết?

Thông thường bản vẽ cơ sở gồm mặt bằng và phối cảnh sẽ mất từ 5 đến 7 ngày thực hiện. Kiến trúc sư hay đơn vị thiết kế cùng bàn bạc thống nhất quan điểm với gia chủ về vấn đề này. Sau khi điều chỉnh nhiều lần để ra được bản thiết kế mong muốn, đơn vị thiết kế sẽ theo bản vẽ thống nhất lập bản vẽ xin cấp phép xây dựng. Đợi đến khi có giấy phép xây dựng thì sẽ vẽ chi tiết kỹ thuật, bố trí điện nước và kết cấu. Thời gian hoàn tất sẽ mất khoảng 1-3 tháng, tùy theo mức độ phức tạp của công trình và sự chỉnh sửa thay đổi của gia chủ.

4. Thời gian xin giấy phép xây dựng nhà ở dân dụng mất bao lâu?

Nếu không kể thời gian gia chủ chuẩn bị đầy đủ giấy tờ thì theo luật hiện hành như sau:

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian quy định dưới đây:

a) Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời thì thời gian không quá 20 ngày làm việc đối với công trình; 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày đối với nhà ở nông thôn, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

b) Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc.

Trường hợp đến hạn theo quy định tại Điểm a, b Khoản này, nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày làm việc kể từ ngày hết hạn theo quy định tại Điểm a, b Khoản này.

5. Thời gian thi công hoàn chỉnh cho đến khi chính thức vào ở được là bao lâu?

Thông thường khi xây dựng, nhà thầu cho biết thời gian thi công khoảng 3-4 tháng. Đa số gia chủ đều trù bị thời gian này để xem ngày vào nhà ở chính thức, song thực tế thường bị trễ tiến độ vài tháng so với dự kiến.

Giải thích vấn đề này, kiến trúc sư Thiên Ân cho biết: "Thực ra thời gian thi công một ngôi nhà từ phần thô đến hoàn thiện khoảng 3-4 tháng. Song thông thường khi xây dựng không phải chỉ có một đơn vị thi công đảm nhận mà họ phải phối với hợp các đơn vị khác ở một số hạng mục chuyên biệt. Đặc biệt khi đến giai đoạn hoàn thiện, các đơn vị thi công thường rơi vào tình trạng chờ đợi nhau vì khâu này phải làm xong rồi mới đến khâu khác chứ không thi công cùng lúc được. Chính vì lý do này nên thời gian sẽ kéo dài lâu hơn".

Chẳng hạn, sau khi nhà thầu thi công phần thô, phải ốp lát gạch nhà vệ sinh trước, sau đó mới đóng thạch cao toàn nhà, tiếp theo là trét bột và sơn nước, lắp bóng đèn lên trần thạch cao. Sau khi xong phần sơn nước mới đến phần lát gạch sàn hoặc ốp gỗ nền sàn. Hoàn tất các khâu đó mới đến lắp đặt thiết bị vệ sinh, phòng tắm kính, lắp đặt đồ trang trí nội thất và cuối cùng là giấy dán tường… 

(Sưu tập)

Read More