Nhiều rủi ro khi đổ tiền vào đất nền vùng ven

Trong quý II và III/2015, nhiều dự án bất động sản vùng ven hút khách đã kích thích nhiều người đổ tiền vào phân khúc này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư quá vội vàng mua đất trong khu dân cư đã bị mắc kẹt.

Thời gian qua, các dự án mới như Làng Sen Việt (Long An) hay RichHome (Bình Dương) đã thu hút rất nhiều khách hàng bởi giá hợp lý. Tại Dự án RichHome, giá bán từ 360 triệu đồng/căn diện tích từ 60 - 167 m2, khách hàng chỉ phải thanh toán 20% (72 triệu đồng) nhận nhà hoàn chỉnh, số còn lại sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng. Đây là dự án đất nền đầu tiên được vay gói 30.000 tỷ đồng. Với giá bán và phương thức thanh toán này, dự án cạnh tranh ngay với nhà ở xã hội tại Bình Dương. Thông tin từ Công ty Kim Oanh, chủ đầu tư dự án cho biết, RichHome đã bán xong.
Anh Cường, một khách hàng đã đặt mua tại Dự án RichHome cho biết: “Nhà ở xã hội là dạng nhà chung cư, cứ nói 30 m2 có giá từ 80 - 120 triệu đồng/căn, chứ thực ra, diện tích chỉ có 20 m2, còn 10 m2 là gác xép. Không có tiền thì mua ở tạm, còn có một chút thì mua RichHome vẫn đảm bảo được khả năng trả nợ”.
Khi những dự án như RichHome hút khách, cũng là lúc đất nền ven đô có dịp tăng giá. Tuy nhiên, rủi ro tại các thửa đất xen kẹt trong dân cư khá lớn, khiến nhiều người rơi vào tình cảnh “mua dễ bán khó”.
Anh Hòa, người đã mua 3 lô đất dạng đất vườn chia lô trong khu dân cư tại thị xã Bến Cát (Bình Dương) với giá 3 triệu đồng/m2 cho biết: “Với 360 m2 đất vườn, chủ nhà bán với giá 490 triệu đồng, nhưng giờ vẫn vướng chưa làm được giấy tờ để chuyển đổi sang đất ở. Lúc có tiền cứ nghĩ mua để đó, cùng lắm sau này về già làm nhà ở, nhưng giờ cần tiền có bán lỗ cũng không ai mua dù nghe nói đất xung quanh bắt đầu lên giá. Trước đây, cứ tính đất trong khu dân cư dễ bán hơn đất dự án, ai ngờ…”.
Không riêng gì anh Hòa, nhiều người “chơi” đất trong khu dân cư vùng ven cũng ở tình trạng tương tự. Người mua bất động sản hiện nay luôn tính toán cho nhu cầu ở thực, nên đa phần chọn đất dự án đang triển khai. Trước đây, chủ đầu tư tách phần đất và phần xây nhà thô để dễ bán, nhưng hiện nay, nền đất phải có nhà thì người mua mới tin tưởng xuống tiền, vì họ sợ sẽ gặp phải các khu đô thị “ma” với bãi đất trống “trơ gan cùng tuế nguyệt”.
Ngoài lợi thế về quy hoạch, được tiếp cận tín dụng ưu đãi, thì giá thành xây dựng mỗi căn nhà tại dự án thấp hơn nhiều so với xây dựng nhỏ lẻ cũng khiến cho đất trong khu dân cư “lép vế” hơn so với đất nền dự án. Chưa kể, các tỉnh ven TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương bắt đầu siết việc cấp sổ đỏ cho các đối tượng hợp thức hóa đất ở bằng cách xây nhà chui.
Ông Tạ Huy Hoàng, Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết: “Hiện tỉnh đang quản lý chặt hơn và có biện pháp xử lý kịp thời đối với việc xây nhà không phép. Trách nhiệm được giao đến từng địa phương”.
Thời gian trước, Đồng Nai rơi vào tình thế bắt buộc phải hợp thức hóa nơi ở cho dân, mà đa phần là dân nhập cư vì tỉnh không thể giải quyết nhanh chóng chỗ ở. Hiện Đồng Nai có khoảng 500.000 lao động nhập cư chưa có nơi ở ổn định. Tuy nhiên, Bình Dương và Long An thì không gặp phải kho khăn về nhà ở cho người nhập cư như Đồng Nai. Nguồn cung nhà ở tại Bình Dương tương đối dồi dào và bất kể người nào muốn tìm một chỗ ở cố định đều có thể thực hiện được, nên sẽ rất khó khăn trong việc hợp thức hóa đất ở.
Đất vùng ven nếu không phải là đất dự án thì rất khó định giá, bởi giá đất còn phụ thuộc vào hạ tầng và tiện ích xung quanh. Do đó, nhiều người mua sẽ gặp rủi ro nếu không “nắm” trước được quy hoạch, thậm chí kể cả khi “nắm” được quy hoạch, thì vẫn không hết rủi ro.
Chị Hiền, người mua miếng đất gần kề Bệnh viện Quốc tế Hạnh Phúc (thị xã Thuận An, Bình Dương), được chủ nhà mở đường vào rộng 6,5 m. Bẵng đi hơn 9 tháng chị không ngó tới khu đất của mình, khi trở lại đã thấy phía ngoài mọc ra 2 căn nhà chiếm cả lối vào, đoạn đường từ chỗ rộng 6,5 m, giờ còn chưa đến 3 m. Khổ nỗi, đây là đất vườn của dân, nên không ai giải quyết. Trường hợp này không phải cá biệt, mà khá phổ biến, cho thấy rủi ro không nhỏ khi mua đất xen kẹt, không giấy tờ trong khu dân cư.

(Sưu tập)