Lỗ bạc tỷ vì nhà đất phong thủy xấu

Ông Hùng ngụ quận 7, TP HCM sở hữu mảnh đất hơn 300 m2 trị giá gần 4 tỷ đồng, đến lúc rao bán ông lại bị ép giá vì lỗi phong thủy, phải chịu lỗ tiền tỷ.

Mảnh đất này ông Hùng mua từ trước khi thị trường địa ốc nóng sốt, tọa lạc trên đường Huỳnh Tấn Phát, hẻm xe hơi vào được tận nơi. Song, khi rao bán thì khách hàng chê miếng đất không vượng phát, đặc biệt là nằm đối diện với chùa, nên ngã giá quá thấp. Vì tiếc rẻ nên chủ đất này không bán.

Ông Hùng sau đó đã bỏ thêm chi phí để tách mảnh đất thành 3 thửa, nhưng cuối cùng suất đầu tư này vẫn bị lỗ. Chỉ có thửa thứ nhất nằm chếch khỏi cổng chùa là bán được giá gần 2 tỷ đồng. Hai thửa đất còn lại nằm đối diện với ngôi chùa, ông phải bán lỗ. "Phần vì thị trường nhà đất vẫn còn khó khăn, xu thế giảm giá vẫn âm ỉ, phần vì khách bắt thóp, nắm được điểm yếu của mảnh đất này nên gia chủ đành bấm bụng chịu lỗ", một nhân viên môi giới khu đất này cho hay.

Tương tự, bà Bích Ngân là tiểu thương buôn vải, quần áo ở chợ Tân Định tậu căn nhà phố 2 tỷ đồng trên đường Trần Văn Đang, quận 3, TP HCM cách đây 2 năm cũng vừa bán nhà lỗ vì lỗi phong thủy. Bà Ngân ban đầu chỉ định mua để dành làm tài sản cho con cái. Thế nhưng, đến quý III/2014, vì cần vốn đầu tư, bà rao bán tài sản thì bị ép giá xuống gần nửa tỷ đồng. "Cò đất bảo nhà nằm ngay ngã ba, xung khí, nở đầu hẹp đuôi vào thế đầu voi đuôi chuột. Nếu không giảm giá thì không bán được. Tôi cần tiền gấp nên đành chịu lỗ", bà Ngân kể.

Vị tiểu thương này bộc bạch, bà chuyên kinh doanh quần áo, vải vóc và không am hiểu gì về nhà đất. Khi đi xem nhà, bà chỉ quan tâm hướng cửa, hướng bếp chứ không để ý đến ngã ba hay diện tích mặt tiền cửa trước và cửa sau. "Tôi không ngờ các tiểu tiết bé tí mà lại gây thiệt hại hàng trăm triệu đồng ", bà Ngân nói.

Với nhà dự án, căn nằm ở ngã ba giá rẻ hơn các căn khác vì xung khí, còn nhà phố nếu bị đầu voi đuôi chuột, nằm đối diện chùa chiền, cạnh cây đa cây đề, bụi tre lâu năm cũng khó bán hoặc bị mất giá. Ảnh: Hoàng Lan

Trong khi đó, một nhà đầu tư địa ốc ở Hà Nội tên Hoàng Phương cho hay, chị đang sống dở chết dở vì mãi không bán được căn nhà cũng do lỗi phong thủy. Mua hơn 250 m2 đất tại phố Khương Trung cũ (trước kia là làng), chị chia làm 4 mảnh sau đó xây nhà để bán. Đầu tư tiền tỷ để xây nhà kèm nội thất đầy đủ, song chị chỉ bán được 3 căn đầu hồi, còn căn cuối gần bụi tre mãi không bán được. “Căn cuối cùng ở ngõ cụt, nhiều người không muốn mua mặc dù tôi đã giảm giá”, chị cho hay.

Chị Phương chia sẻ, khu đất này chị mua từ cách đây gần chục năm, sau này khi bất động sản sôi động mới xây nhà để đầu tư bán lại. Tại thời điểm chị mua, cũng ít ai để ý đến phong thủy, giá cũng không quá cao. “3 căn kia tôi đã bán từ năm ngoái với giá gần 3 tỷ đồng, nhưng căn cuối cùng dù trang bị nội thất xịn mà mãi không có ai mua”, chị tiết lộ.

Theo ông Vũ Đình Trung, Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản VietHomes trên thực tế, do nhà cửa là tài sản lớn nên nhiều người kỹ tính thường xem phong thủy kỹ lưỡng trước khi bỏ tiền tỷ đi mua. Ông tiết lộ, bản thân mình từng chứng kiến nhiều khách mua nhờ chuyên gia trong lĩnh vực phong thủy đến xem từng căn hộ trước khi xuống tiền. Và rất nhiều trường hợp khách đã từ chối khi phong thủy không hợp. Dĩ nhiên, chuyện địa ốc tăng giá nhờ đắc địa, vị trí đẹp, thuận tiện đi lại không hiếm. Ngược lại, cũng có khu đất ế ẩm, thua lỗ vì phong thủy xấu.

Phong thủy thuộc về khoa học, do đó, ngay cả chủ đầu tư cũng rất quan tâm và thận trọng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Theo ông Trung, đây là vấn đề rất tế nhị nên dù nhiều doanh nghiệp thuê thầy về xem phong thủy nhưng ít ai dám tiết lộ. Ngoài nghiên cứu kỹ về thị trường, lợi thế cạnh tranh, chủ đầu tư còn xem cả tuổi, hướng, mạch đất…

Trao đổi với VnExpress.net, một chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực phong thủy ở Hà Nội cho hay, khách thường kiêng kị không mua nhà gần cây đa, cây đề, bụi tre, các công trình đối diện điện thờ, miếu thờ chùa chiền, đường đi đâm thẳng vào cửa chính… Ngoài ra, nhà cạnh kênh mương cũng chưa hẳn là tốt, tuy nhiên còn phụ thuộc nhiều vào hướng dòng chảy, mệnh gia chủ…

Giám đốc kinh doanh hệ thống sàn giao dịch ACBRS, Ngô Đình Hãn cho biết: "Đúng là phong thủy có tác động đáng kể lên giá trị bất động sản, đã có những trường hợp tài sản giá trị cao vì lỗi phong thủy nên rớt giá hơn 10%. Trong quá trình thương thảo, nếu nhà đất bị bắt lỗi phong thủy đa phần đều phải hạ giá".

Tuy nhiên ông Hãn cho rằng không phải lúc nào phong thủy xấu cũng khiến gia chủ thua lỗ nặng. Vẫn có trường hợp gia chủ có thể chỉnh sửa lại những lỗi này, cũng không loại trừ điều kiêng kỵ của khách hàng này lại không gây trở ngại đối với khách hàng kia. Song, nếu gặp trục trặc về phong thủy thì thời gian giao dịch sẽ kéo dài hơn.

Giám đốc Công ty Không Gian Hoàn Hảo, Phạm Ngọc Thiên Ân nhận xét: "Với người làm thiết kế, chúng tôi quan tâm đến phong thủy cơ bản theo tuổi của gia chủ hoặc phải có hướng dẫn cụ thể. Còn những phạm trù chuyên sâu về lĩnh vực này, chỉ có người nghiên cứu mới đánh giá được".

Tuy nhiên, theo ông Ân, khảo sát nhóm khách hàng của doanh nghiệp, cứ 100 người thì có 99 người có nhu cầu liên quan đến vấn đề này. Đặc biệt, gia chủ là đại gia hoặc nhà đất giá trị lớn thì mức độ quan tâm đến phong thủy nhiều hơn.

Read More

Hướng dẫn khách hàng khi mua căn hộ đất nền

1. Các thông tin khách hàng cần biết về 1 dự án

- Địa chỉ, kết nối giao thông

- Quy Mô dự án,loại hình dự án

- Chủ đầu tư

- Tình trạng : thời gian khởi công,hoàn thành,đang xây dựng

- Giá  + Tiến độ thanh toán

-Vị trí căn hộ mua:Tầng,căn số,view hướng,số phòng,nội thất

- Ngân hàng hỗ trợ

- Chỗ gửi xe và mức phí (hạn mức gửi tối đa,người đến thăm có dễ dàng thuận tiện không)

- Tiện ích sinh hoạt : Bể bơi,công viên…

- Loại hợp đồng mua bán hay góp vốn,đặt cọc…

- Phí chuyển nhượng + Điều kiện chuyển nhượng

- Phương thức bán Sỉ, kênh bán hàng

- Khuyến mại bán hàng

2. Các thông tin cần xem trước khi ký hợp đồng

- Giá

- Phương thức thanh toán,Tiến độ thanh toán

- Diện tích

- Phí chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng

- Thời hạn bàn giao sản phẩm,phạt lãi suất chậm bàn giao

- Chỗ đậu xe,phí

- Chi phí quản lý

- Phụ lục hợp đồng: Danh mục thiết bị nội thất

- Sở hữu của người mua với trường hợp là Việt kiều, ngoại kiều

3. Vay ngân hàng khi mua nhà

Vd 1 thông tin : Ngân hàng cho vay 70% trong 15 năm

Có nghĩa là Người mua nhà có khả năng được vay tối đa là 70% giá trị căn hộ,thời gian vay tối đa là 15 năm

- Quy trình làm việc tại Ngân hàng : Nộp hồ sơ–> Phê duyệt– > Giải ngân ( Time xét duyệt trước khi được phê duyệt phụ thuộc vào việc hợp tác,quan hệ giữa khách hàng và Ngân hàng)

- Lãi suất vay được tính theo lãi suất tại thời điểm giải ngân của ngân hàng cho vay.

- Không phải bất cứ ai mua nhà cũng sẽ được vay.Quyết định có cho vay hay ko? cho vay bao nhiêu %? và thời gian vay bao lâu? Ngân hàng sẽ quyết định khi kiểm tra năng lực tài chính của khách hàng.

- Số tiền vay thường không vượt quá 70% “Số Tiền Dư Thừa” trong sinh hoạt hàng tháng,hoặc 70% thu nhập hàng tháng tùy ngân hàng.

Cách tính lãi suất và thời gian trả

Vd : Khách hàng mua nhà 1.5 tỷ có nhu cầu vay 1 tỷ

Lãi suất của ngân hàng A cho vay là 1.2% tháng , thời gian vay là 10 năm

Thì : + Số tiền gốc phải trả hàng năm là : 1 tỷ / 10 năm = 100tr/năm

Số tiền gốc phải trả hàng tháng là : 100tr / 12 tháng = 8.3tr /tháng

+ Số tiền lãi phải trả 1 năm là : 1 tỷ * 1.2% tháng*12 tháng = 144tr

Số tiền lãi phải trả hàng tháng là 144tr / 12 tháng = 12tr

— > số tiền khách hàng phải trả 1 tháng là  : 8.3tr + 12tr = 20.3tr

- Lãi suất vay cố định : Có nghĩa là năm nào khách hàng cũng phải trả số lãi cố định 144tr/năm dù số tiền nợ giảm dần

- Lãi suất vay theo dư nợ giảm dần : năm nay khách nợ 1 tỷ phải trả lãi 144tr/năm, sang năm số nợ của khách hàng còn 900tr thì khách chỉ phải trả số tiền lãi 129.6tr/năm , các năm tiếp theo giảm dần theo dư nợ

- Điều chỉnh lãi suất của ngân hàng thường 6 tháng/lần

- Bảng tính toán chi tiết sẽ được ngân hàng gửi cho khách hàng khi ký hợp đồng.

- Trả tiền 1 cục toàn bộ số nợ trước thời hạn : Thường bị phạt 2-4% tùy ngân hàng

- Khách hàng nên lựa chọn vay theo hình thức “ Lãi suất vay theo Dư nợ giảm dần” và thời gian vay càng dài càng tốt

-Khách hàng mua căn hộ nên kiểm trả kỹ có được rút lại tiền cọc không nếu ngân hàng không cho vay kẻo bị mất cọc.

Read More

Bí quyết xây nhà đỡ tốn

"Làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn" nhưng với những một số mẹo nhỏ sau đây, bạn có thể tiết kiệm được khoản chi phí đáng kể.

 Điều luôn cần nhớ:

 - Nếu có 100, chỉ nên xây nhà khoảng 80, tiền còn lại để phòng việc đội giá xây dựng và làm vốn sản xuất kinh doanh.

- Nhà xây 80 nhưng phải tính toán để có thể mở rộng hoặc lên thêm tầng về sau khi có thêm tiền, thêm nhu cầu sử dụng.

- Khi đã bắt đầu xây dựng, phải tuân theo kế hoạch ban đầu thật nghiêm, không nghe các lời khuyên cố làm thêm cái này, cái khác, kể cả được cho vay vì mình là người trả nợ, không phải người khuyên.

Lên kế hoạch xây nhà:

- Hỏi các nhà mới xây gần đó xem xây hết bao nhiêu tiền để tính giá xây dựng một m2, hỏi giá vật liệu xây dựng, công thợ hiện nay để có được giá xây dựng sát thực tế nhất. Ví dụ nhà xây năm ngoái hết một triệu mỗi m2, năm nay giá vật liệu xây dựng và nhân công đều đắt thêm 5%, vậy một m2 nhà năm nay sẽ hết 1,05 triệu đồng.

- Đơn cử bỏ 80 triệu ra xây nhà, bạn sẽ xây được khoảng 75 m2. Chỉ 8/10 diện tích này có thể xây thành phòng, 2/10 diện tích còn lại để dành cho lối đi, vệ sinh… Theo đó, bạn chỉ có thể chia phòng với 60 m2, mỗi phòng nên có diện tích trong khoảng 12-15 m2, vậy có thể xây được 4-5 phòng (gồm khách, bếp, ngủ).

- So sánh với nhu cầu sử dụng của gia đình để quyết định xây to, rộng bao nhiêu cho vừa túi tiền đang có. Nếu nhà có 4 người thì chỉ cần 2-3 phòng ngủ, một phòng bếp, một phòng khách. Nếu có ông bà ở chung nữa thì cần thêm một, 2 phòng nữa, hoặc ông bà có thể ở cùng với cháu nhỏ, khi cháu lớn thì đã có thêm tiền để xây buồng riêng.
Thiết kế cụ thể:

Nếu không có điều kiện thuê người thiết kế, bạn có thể tham khảo các mẫu thiết kế có sẵn, miễn phí rồi điều chỉnh chút ít cho hợp với nhà mình. Các nguyên tắc:

- Móng nhà nên đầu tư cho cả nhu cầu về sau,khi xây thêm phòng, lên tầng thì không phải làm lại móng nữa. Tiền làm móng thường chiếm 3/10 tổng tiền làm nhà.

- Kiểu cách trang trí nên đơn giản, khiêm tốn. Công thợ trang trí gờ phào, hoa văn đắt hơn công xây thường rất nhiều nên nếu đơn giản được sẽ tiết kiệm được tiền công. Bạn cần nhớ là nhà đẹp là do các bộ phận hài hòa với nhau, chứ không do nhiều chi tiết hoa văn. Như một ngôi nhà xây lên không cân đối, cao lênh khênh hoặc lệch kiểu nặng bồng nhẹ tếch thì có trang trí bao nhiêu cũng khó đẹp lên được. Ví dụ nhà rộng ngang 3m mà làm tầng cao 4-5m sẽ rất xấu, chỉ nên 3,3-3,6m là vừa. Ban công dài khắp mặt nhà hoặc nhô ra quá xa (hơn 1,2m) cũng khó đẹp.

- Tận dụng tối đa ánh sáng trời, gió trời cho các phòng ngủ, bếp. Cầu thang, hành lang, nhà vệ sinh có thể kém sáng, kém thoáng hơn một chút nếu không có điều kiện đất đai (ví dụ giáp nhà hàng xóm).

- Chiều cao tầng nhà nên làm trong khoảng 3,3-4,5m là vừa đủ thông thoáng và tiết kiệm vật liệu xây dựng.

- Kích thước phòng ngủ, khách, bếp bên trong khoảng 12-15 m2 (hay rộng 3,3m x 3,6m – 4,5m dài; chiều hẹp nhất của phòng tối thiểu nên để 3,3 m cho dễ kê đồ). Cửa sổ và cửa đi nên có kích thước hợp lý, to quá thì tốn tiền (giá tiền làm cửa gỗ chiếm đến 3/10 toàn bộ tiền xây nhà), khó kê đồ đạc, nhà dễ bị mưa hắt, nắng rọi…

- Gạch xây tăng cường sử dụng gạch không nung (để giúp bảo vệ môi trường) như gạch silicat, gạch bê tông nhẹ hoặc các vật liệu phổ biến tại địa phương như đá vôi, đá ong…

- Gạch lát sân và lối đi nên để đất tối đa nhằm mục đích hút nước mưa, nhiệt mùa nắng, lối đi lát gạch tự chèn hoặc các loại vật liệu cho phép nước mưa thấm qua, nền nhà có thể cân nhắc lát loại gạch không nung (như granito mài). Bậc thang có thể đặt loại granito nhà máy hoặc cho thợ thi công tại chỗ, kiểu mẫu và mầu sắc có thể theo ý thích.

- Bể phốt xây cùng với hầm bio-gas (nhất là hộ có chăn nuôi, chế biến thức ăn) để tái chế rác hữu cơ làm phân bón và chất đốt cho bếp.

- Bể nước nên có 2 loại, bể chứa nước mưa xây dưới thấp và bể cấp nước trên mái nhà, có thể cân nhắc các loại bể inox cho tiện lợi trong xây lắp và bảo dưỡng. Nên hạn chế sử dụng nước giếng khoan để bảo vệ mực nước ngầm, tránh sụt lún về sau này. Nước nóng cung cấp cho bếp và khu vệ sinh có thể cân nhắc sử dụng loại đốt bằng gas (nếu có làm hầm bio-gas) hoặc sử dụng máy nước nóng năng lượng mặt trời để được nhận hỗ trợ từ các chương trình tiết kiệm năng lượng.

- Mái nhà ngoài việc đổ mái bằng nên cân nhắc mái dốc lợp ngói để đỡ nắng nóng, dễ thoát nước mưa. Nên sử dụng ngói lợp không nung hoặc các loại vật liệu lợp mới. Gia chủ cần làm máng thu nước mưa vào bể để tận dụng nguồn nước sạch này.

- Đường dây điện nên đi trong ống gen, không nên đi ngầm trong tường do khó sửa chữa về sau. Bóng đèn chiếu sáng và thiết bị điện gia dụng nên sử dụng loại tiết kiệm điện năng.

- Đồ nội thất là một khoản chi rất khó kiểm soát do giá cả và sở thích của người dùng rất phong phú. Cần nhớ là đồ nội thất có thể mua sắm dần dần sau khi đã làm xong nhà để tránh số tiền đầu tư ban đầu quá lớn. Do mua sắm dần nên bạn phải có kế hoạch để mua đồ cho hài hòa, đồng bộ. Nên mua các loại đồ nội thất bằng vật liệu nhân tạo hoặc sản phẩm công nghiệp để giảm việc sử dụng gỗ tự nhiên, góp phần bảo vệ môi trường.

- Một nguyên tắc cơ bản trong chọn lựa vật liệu, cấu kiện trong nhà là phải hài hòa, đồng bộ với nhau. Hài hòa nghĩa là mọi bộ phận có cùng phẩm cấp, ví như nhà chất lượng trung bình nhưng cửa và gạch lát sử dụng vật liệu quá đắt tiền hoặc dồn phần lớn tiền vào việc trang trí bên ngoài nhà mà để bên trong sơ sài, bất tiện thì không gọi là hài hòa. Còn đồng bộ nghĩa là các bộ phận làm việc hỗ trợ được cho nhau, ví dụ như tường, mái cách nhiệt tốt thì hỗ trợ cho việc làm mát, giữ ấm, đỡ tốn điện.

- Ngoài ra, người xây nhà cần có ý thức bảo vệ môi trường sống cho chính mình và cả xã hội, không nên chọn loại vật liệu rẻ tiền nhưng lại có hại cho sức khỏe, hạn chế bớt các loại vật liệu nung (để sản xuất ra loại này sẽ làm tổn hại môi trường), vật liệu từ gỗ tự nhiên (vì khuyến khích chặt phá rừng). Bạn cũng nên tăng việc sử dụng các vật liệu mới thân thiện với môi trường, vật liệu sẵn có ở địa phương.

Read More

Mua đất dự án: làm gì để tránh rủi ro?

Trước đây, để được duyệt mua nhà, đất thuộc dự án của các công ty (nhất là công ty nhà nước) không đơn giản chút nào. Nay, rất nhiều công ty rao bán nhà, nền đất trên mạng, tại các chợ, siêu thị địa ốc...

Người cười, kẻ khóc

Năm 2001, anh Nguyễn Văn Mạnh (ở Q.6, TP.HCM) được người bạn công tác tại một công ty khá lớn từng làm nhiều dự án tại khu nam TP giới thiệu để được duyệt mua một nền đất ở Q.7. Tiếng là mua nền đất nhưng anh Mạnh chỉ phải bỏ ra 30 triệu đồng, bằng 1/4 giá trị nền đất, làm hợp đồng kinh tế đàng hoàng. Hai tháng sau, người bạn đem về cho anh Mạnh 80 triệu đồng nói: “30 triệu là vốn anh bỏ ra, số còn lại là tiền lời tôi vừa “thảy” miếng đất ấy cho người khác”. Cầm toàn bộ vốn và lời, Mạnh đi đăng ký mua một nền nhà khác lớn hơn. Mạnh tặng lại bạn 5 triệu đồng gọi là tiền... trà nước.

Không phải ai cũng may mắn như trường hợp trên. Chấp nhận mua lô đất 64m2 ở P.17, Q.Tân Bình cũ (nay thuộc địa bàn Q.Tân Phú) với giá 500 triệu đồng để xây nhà ở, nhưng chị Thanh cho biết không thể làm gì được khi đường sá ở đây còn là đường đất đỏ, hệ thống thoát nước, cấp nước cũng không. Chị Thanh nói: “Tôi đã phải mua đất với giá gần gấp 10 lần giá gốc (theo hợp đồng nền này trị giá 64 triệu đồng) nhưng vẫn chưa xây được nhà. Bây giờ không cách nào liên hệ được với công ty vì họ đã…biến đi đâu rồi”.

Đau khổ hơn, nhiều người nắm chắc “một vốn, bốn lời” khi mua đất dự án trong khu tứ giác Lương Định Của - Trần Não ở Q.2, nay hoàn toàn suy sụp khi hay tin dự án đã bị thu hồi vì vi phạm chỉ thị 08 (để quá 12 tháng không triển khai).

Làm sao để mua đất dự án an toàn?

“Không nên mua qua tư nhân”, nhiều chuyên gia khuyên như vậy. Lý do: nhiều người “né” thuế thu nhập (nền có giá trị 3 triệu đồng/m2 chỉ ghi 2 triệu đồng/m2); tính pháp lý đôi khi không an toàn hoặc gặp ít nhiều phiền phức (trường hợp chị Thanh mua nền nhà ở P.17, Tân Bình).

Ông Võ Đình Quốc, phụ trách siêu thị địa ốc Ngân hàng Á Châu, cho biết tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Lô đất còn phải nằm trong dự án đã có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500... Uy tín của đơn vị kinh doanh cũng là yếu tố cần thiết.

Ông Trương Anh Tuấn, giám đốc Công ty TNHH tư vấn - thương mại - dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, lưu ý thêm khi tiếp cận sản phẩm, khách hàng cần biết tình trạng đền bù giải tỏa và cả... triển vọng đền bù của dự án như thế nào. Nếu có trục trặc trong đền bù giải tỏa nhưng triển vọng là tốt, khách hàng cũng không đến nỗi lo lắng.

Theo ông Tuấn, để an toàn nhất, khách hàng nên mua sản phẩm (nhà hoặc đất) qua hai công ty, có nghĩa được qua hai nguồn bảo đảm. Gọi công ty A là công ty chính, công ty B là công ty thứ cấp, thì công ty B chính là “bộ lọc” cho khách hàng do công ty này đã làm các bước kiểm tra về pháp lý, tiến độ dự án. Tất nhiên là khách hàng có quyền đề nghị công ty B cho xem hồ sơ pháp lý của công ty, giấy ủy quyền của công ty A về việc giao toàn bộ việc ký kết hợp đồng cho công ty B...

Nhiều chuyên gia địa ốc khác cho rằng khách hàng cũng không nên nhầm lẫn về mục đích đầu tư. Có hai mục đích khi mua nhà, đất: một là đầu tư sinh lợi, hai là có nhu cầu thật sự. Phải nói rõ mục đích, bộ phận tư vấn mới giới thiệu đúng cho người mua những mặt hàng cần thiết.

Cuối cùng, điều không thể không lưu ý là các nội dung trong bản hợp đồng phải được ghi rõ, đầy đủ (phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, các điều khoản về trách nhiệm của bên bán, bên mua...). Tất cả những nội dung này là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm.

Read More

Quỵt, lừa mua bán nhà, đất - Bài 2: Nắm đằng cán cũng... mất của!

Một số người bán đang ngậm bồ hòn làm ngọt do để người mua sang tên nhà khi chưa trả đủ tiền.

Khi nói rủi ro thì người ta thường nghĩ ngay đến người mua nhà, đất. Thế nhưng thực tế cho thấy cả người bán cũng có thể trở thành nạn nhân do chưa nhận đủ tiền đã vội sang tên.

12 tỉ đồng chứ đâu phải ít

Đầu năm 2010, ông K. rao bán căn nhà với giá hơn 20 tỉ đồng. Bảy tháng sau, bà P. đến trả giá 19 tỉ đồng và hai bên đồng ý làm hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bà P. cho biết mình chưa đủ tiền nên xin đưa trước 7 tỉ đồng. Bà hứa sau khi công chứng, sang tên thì bà sẽ dùng giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng để vay tiền và sẽ trả ngay số tiền còn lại. Vợ chồng ông K. chấp nhận việc này.

Điều đáng nói là bà P. đã không trả nợ nên hai bên dẫn nhau ra tòa. Tháng 9-2011, TAND quận 5 ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của hai bên theo hướng bà P. phải tiếp tục thanh toán cho vợ chồng ông K. 12 tỉ đồng cộng với tiền lãi phát sinh. Sau khi quyết định này có hiệu lực, Chi cục Thi hành án (THA) dân sự quận 5 tiến hành kê biên, phát mại căn nhà thì bất ngờ một ngân hàng lên tiếng phản đối viện lẽ căn nhà đã được bà P. thế chấp vay 10 tỉ đồng! 

Một thủ đoạn, nhiều nạn nhân

Tưởng chỉ có mỗi ông K. gặp nạn nào ngờ còn có đến hai chủ nhà khác bị bà P. gây hại bằng cách thức tương tự.

Tháng 7-2009, do cần tiền làm ăn nên vợ chồng ông L. cũng lập hợp đồng bán căn nhà ở đường Ba Tháng Hai, quận 10 với giá 1.560 lượng vàng. Bà P. đã giao cho ông L. 780 lượng, số còn lại bà bảo đảm hai tháng sau khi sang tên bà sẽ vay ngân hàng rồi trả đủ cho ông.

Đầu tháng 12-2010, vợ chồng ông L. cũng kiện bà P. ra tòa để đòi số vàng còn lại. Xử sơ thẩm, TAND quận 10 tuyên ông L. thắng kiện. Tòa này duy trì lệnh phong tỏa căn nhà để phát mại nếu bà P. không THA. Bà P. đã kháng cáo nhưng TAND TP.HCM triệu tập nhiều lần mà bà vẫn không đến. Mất gần một năm, tòa mới đình chỉ xử phúc thẩm và bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật.

Khi cơ quan THA tổ chức đo vẽ, đăng thông báo về việc phát mại căn nhà thì một ngân hàng đến ngăn cản, khiếu nại việc xét xử nêu trên. Thì ra bà P. đã thế chấp vay của ngân hàng hơn 40 tỉ đồng, sau đó bán luôn căn nhà cho ngân hàng với giá 52 tỉ đồng.Hai việc vay - bán nhà cho ngân hàng được bà thực hiện trong thời gian rất ngắn.

Ngoài ra, bà P. cũng mua thiếu một căn nhà tại quận Tân Bình và chưa rõ chủ nhà “chống đỡ” như thế nào với số tiền chưa được giao đủ.

Cách tránh bẫy mua, bán nhà đất

Để hạn chế rủi ro cho người mua, bán nhà đất, nhiều chuyên gia đưa ra nhiều lời khuyên bổ ích.

Đối với người mua:

+ Khi mua nhà với người được ủy quyền, để tránh bị rắc rối với quan hệ nợ nần mà hai bên che đậy bằng hợp đồng ủy quyền, người mua nên đi tìm hiểu cặn kẽ căn nhà, gặp gỡ người ủy quyền. Nếu nhận thấy hợp đồng ủy quyền giả tạo thì đừng mua.

+ Để tránh mua nhà, đất không có thực hoặc không phải của người bán, người mua cần tham khảo thông tin nhà, đất tại các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện. Người mua cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin về chủ nhà, đất qua những người hàng xóm hoặc cảnh sát khu vực.

+ Để không mắc nạn với giấy tờ giả, người giả đi công chứng, hoặc gặp phải nhà, đất bị kê biên để thi hành án hay đang thế chấp, bảo lãnh, hoặc vướng quy hoạch, người mua nên yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy đỏ, giấy hồng và xin bản phôtô. Sau đó, người mua có thể mang bản phôtô đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND cấp phường tham khảo.

+ Nhằm hạn chế việc tranh chấp, đối với nhà, đất của các đồng sở hữu thì người mua phải yêu cầu tất cả các chủ sở hữu làm văn bản đồng ý bán.

+ Muốn không bị rắc rối với chuyện tiền nong, người mua cần lập vi bằng khi trả tiền hoặc chuyển trả tiền qua tài khoản phong tỏa của ngân hàng, hạn chế tối đa việc thanh toán trực tiếp với nhau. Có thể trả tiền nhiều lần và chỉ giao đủ tiền sau khi được giao nhà và nhận được giấy đỏ, giấy hồng.

Đối với người bán:

+ Người bán nên nhận khoảng 80% giá trị giao dịch trước hoặc ngay khi ký hợp đồng mua bán nhà, đất và bàn giao nhà. Hợp đồng mua bán nhà, đất có thể ghi mức phạt bên mua chậm trả số tiền còn lại.

+ Có thể ràng buộc nghĩa vụ thanh toán của người mua bằng cách buộc họ mở tài khoản ở ngân hàng. Sau khi người mua sang tên xong thì người bán có thể yêu cầu ngân hàng cho nhận số tiền còn lại ở tài khoản đó.

Read More

Quỵt, lừa mua bán nhà, đất - Bài 1: Lắm trò làm người mua “sập bẫy”

Vay mượn tiền nhưng lại làm hợp đồng ủy quyền bán nhà, đất, nhiều người mua xính vính với giao dịch giả tạo này.

 Theo báo cáo của TAND TP.HCM, lượng án dân sự trong năm 2012 tăng gần 2.000 vụ so với năm 2011, chủ yếu vẫn là tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất, tranh chấp quyền sở hữu nhà đất… Ngoài việc đối mặt với giấy tờ giả như báo Pháp Luật TP.HCMđã phản ánh ở các số báo trước, người dân còn gặp nhiều rủi ro khác trong giao dịch nhà, đất.

Chỉ vì thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan, nhiều người mua nhà, đất đã chuốc sự phiền phức và thiệt hại về cho mình.

Mua nhầm nhà ủy quyền giả tạo

Trên thực tế, có nhiều trường hợp vay mượn tiền rồi làm tin bằng cách ký hợp đồng ủy quyền cho chủ nợ bán nhà. Sau khi mua nhà từ người được ủy quyền, người mua mắc nạn do bị người ủy quyền tranh chấp.

Cần nhà ở nên ông Hùng quyết định mua một căn nhà tại phường 21, quận Bình Thạnh (TP.HCM). Căn nhà này do bà Tiếp làm chủ sở hữu và bà này đã ủy quyền cho bà Nhung được mua bán trong thời hạn 20 năm. Ký công chứng xong thì ông Hùng trả 1,5 tỉ đồng cho bà Nhung để thực hiện tiếp việc sang tên. Không ngờ vài ngày sau, Phòng TN&MT quận thông báo với ông căn nhà đang bị yêu cầu ngăn chặn không cho đăng bộ vì có tranh chấp. Cụ thể là bên ủy quyền tranh chấp với bên được ủy quyền trong việc bán nhà. Theo bà Tiếp, sự thật là bà vay tiền của bà Nhung nhưng phải làm hợp đồng ủy quyền cho bà Nhung được quyền bán nhà. Do việc ủy quyền chỉ mang tính hình thức nên bà không đồng ý bán nhà.

“Tôi không cần biết tranh chấp của hai bên ra sao vì tôi là người mua hợp pháp, tiền bạc cũng đã thanh toán đủ” -a ông Hùng bày tỏ. Không còn cách nào khác hơn, ông đã kiện người ngăn chặn, tức là chủ sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, TAND quận Bình Thạnh đã ra quyết định đình chỉ vụ án vì ông không cung cấp được địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nhung, tức người được ủy quyền và là người đã đứng ra ký giấy bán nhà cho ông.

Dính vào nhà chưa làm xong thủ tục

Theo luật định, nhà, đất có giấy chủ quyền mới được giao dịch. Thế nhưng dù biết rõ người bán chưa đứng tên trên giấy chứng nhận, nhiều người vẫn nôn nóng muốn mua ngay và bị mắc bẫy.

Năm 2010, bà Sương mua căn nhà của bà Hoa tại quận 8. Căn nhà này do bà Hoa mua lại của người khác tên D. Sau khi giao tiền nhưng không thấy làm thủ tục mua bán, bà Sương đã kiện bà Hoa ra tòa yêu cầu thực hiện hợp đồng. Tòa đã buộc bà Hoa phải trả lại tiền cho bà Sương.

Cùng lúc, bà D. cũng khởi kiện bà Hoa ra tòa vì cho rằng bà Hoa chưa trả đủ tiền cho mình mà đã bán nhà cho người khác. Tòa tuyên buộc bà Hoa phải trả nốt tiền mua nhà còn thiếu và bà D. có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án buộc bà Hoa phải thực hiện xong việc mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, sau khi có bản án, bà D. không đả động gì đến việc yêu cầu thi hành án. Trong khi đó, bà Sương vẫn chưa được bà Hoa trả lại tiền nên rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Bà Sương muốn mua nhà để sử dụng nhưng lại phụ thuộc vào việc yêu cầu thi hành án của bà D. và sự việc cứ nhùng nhằng đến nay.

Đột nhiên bị phát mại

Cũng có trường hợp người mua nhà vào ở nhiều năm liền thì bị ngân hàng mang đi phát mại. Tháng 4-2008, chị Bình bỏ ra hơn 230 triệu đồng mua căn nhà 25 m2 của bà Thủy tại xã Trung Chánh (huyện Hóc Môn). Căn nhà này trước đó bà Thủy mua của người khác và chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Ngoài chị Bình, bà Thủy còn bán một mảnh đất cùng thửa với chị Bình cho một người khác. Khi bán, bà Thủy cam kết khi nào chủ cũ làm thủ tục sang tên cho bà, bà sẽ sang tên căn nhà cho chị Bình nhưng sau khi lấy tiền, bà Thủy cứ khất hẹn.

Đang ở yên lành thì vào cuối năm 2011, Chi cục THA huyện Hóc Môn thông báo cho chị Bình là sẽ kê biên, phát mại nhà đất theo yêu cầu của một ngân hàng. Theo hồ sơ ngân hàng cung cấp, toàn bộ nhà, đất trên bà Thủy đã làm thủ tục tặng cho con trai mình hai ngày trước khi bán cho chị Bình. Căn cứ trên giấy tặng cho này, Phòng TN&MT huyện Hóc Môn đã sang tên cho con trai bà Thủy và anh này mang thế chấp cho ngân hàng. Hành vi gian dối của bà Thủy đang được Công an TP.HCM xem xét, xử lý.

Bán nền đất bằng… nước bọt!

Cuối năm 2011, ông Sáng (xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh) mua của bà A. hơn 1.400 m2 đất nông nghiệp với giá 3 tỉ đồng và ông Sáng đặt cọc 100 triệu đồng. Trong hợp đồng, ông thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng, trả đủ tiền sau ba tháng. Sau đó,ông phân lô bán cho nhiều người giá 50 đến 70 triệu đồng/lô. Khi người mua định rào chắn thì bị ngăn cản. Người mua tìm hiểu mới biết giữa ông Sáng với bà A. đã hủy hợp đồng đặt cọc, ông Sáng đã hoàn trả giấy tờ đất trên cho bà A. Tuy vậy, ông vẫn tiếp tục bán đất trên cho nhiều người. Khi bị người mua đòi tiền thì ông nói: “Nếu ai muốn lấy lại tiền thì từ từ tôi trả, còn không thì chờ tôi phân lô nơi khác sẽ bù. Nếu ai thưa kiện thì một đồng tôi cũng không trả”. Rồi ông chỉ cho lô đất khác nhưng giá cao hơn nền cũ… năm lần nên chẳng ai chịu nhận.

Một trường hợp khác: Giữa năm 2008, Trúc (quận 8) nói với ông Liêm (quận 11) là mình có dự án xây dựng khu dân cư rộng 12.000 m2 tại Long An rồi mời ông Liêm mua nền. Sau đó, Trúc đưa người cậu vợ - người đứng tên chủ quyền - ký giấy tay bán đất cho ông Liêm kèm theo thỏa thuận “ngay sau khi ông Liêm giao 2,5 tỉ đồng thì Trúc giao ngay năm nền đất cho ông”. Một tháng sau, ông Liêm quay lại thấy người lạ đang xây nhà trên nền mình vừa mua vì Trúc đã… bán số đất trên cho họ. Ngoài ông Liêm, còn rất nhiều người ở quận 6, 8, Bình Tân có nhà bị giải tỏa nghe lời rủ rê của Trúc đổ xô về đây mua đất để rồi ngậm đắng nuốt cay.

Read More

Mua đất cần phải có những giấy tờ thỏa thuận gì?

Xin chào Café Luật!

Tôi cần tìm hiểu một số thông tin về đất đai, mong các chuyên gia chỉ giúp. Tôi tính mua môt mảnh đất 100m2. Đất đã phân lô và có sổ đỏ chính chủ. Vậy cho tôi hỏi khi mua mảnh đất đó cần phải có giấy tờ thỏa thuận như thế nào? Tôi không rành về mua đất, mong các chuyên gia giải đáp giúp tôi.

Xin chân thành cảm ơn!
_________________________
Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 127 của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

Bước 1: Bạn nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn). Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bạn cũng cần lưu ý là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó (nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn) đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó. Nếu trong hộ có người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì việc chuyển nhượng mảnh đất do người giám hộ của họ thực hiện.

Bước 2: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Ngoài ra bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Read More

Kinh nghiệm mua đất xây nhà trọ tại Bình Dương

Hỏi:

Tôi có hơn 300 triệu và muốn xuống Bình Dương để mua đất xây nhà trọ cho công nhân thuê. Với loại hình này thì tôi cần lưu ý đến các vấn đề gì? (Bùi Quang Hùng).
Bạn hãy gửi câu hỏi cần tư vấn về quang@binhduongland.vn
Tôi vẫn đang đi làm. Kế hoạch là trong năm nay tôi sẽ mua đất và sang năm 2015 hoặc 2016 (tùy vào khả năng tài chính lúc đó) sẽ xây nhà trọ.

Tuy nhiên, tôi vẫn còn nhiều băn khoăn và mong độc giả góp ý. Khi mua đất, tôi cần quan tâm đến các yếu tố nào? Với 300 triệu thì tôi có thể mua được khoảng bao nhiêu mét vuông đất? Khi cho thuê nhà tôi cần phải quan tâm tới các vấn đề gì? Cho thuê phòng trọ dưới khu vực Dĩ An, Thuận An liệu có dễ thu hồi vốn?

Ngoài ra, khi làm nhà trọ cho thuê như vậy thì các vấn đề phát sinh rủi ro có thể gặp là gì?…Rất mong nhận được tư vấn của độc giả.

Đáp:

Bạn cần cân nhắc 3 yếu tố cơ bản kinh doanh nhà trọ:
- Thứ nhất là giá đất và diện tích đất: Diện tích phải đủ lớn , nhất là chiều ngang để lấy lối đi cho dãy nhà trừ nhà 2 mặt đường,chiều dài đủ để xây 1 dãy liên tiếp cho tiện quản lý về giá thì 300 tr là khó có thể mua được diện tích lớn trên 100m vuông.
- Thứ hai: chi phí xây dựng 20tr => 30tr 1 phòng quy mô 12 => 18 m vuông. 1 miếng đất chuẩn dạng ống 5X20 m xây được 1 ki ốt mặt đường và 5 phòng cỡ 12m vuông, thu nhâp 600 -800 1 phòng tùy địa điểm.
- Thứ ba là quản lý: nếu bạn không ở tại đó thì phải cân nhắc được ai là người ghi điện, nước rồi thu tiền, đăng ký tạm trú tạm vắng ( không là bị phạt), phát sinh hư hỏng : bóng đèn, cửa nẻo, van nước….người đăng ký , người trả phòng…Thường thì những người ở xa họ chọn 1 người thuê phòng và giao cho họ quản lý, bạn trả công cho họ.Nhưng quy mô lớn , nhiều phòng nên họ làm được, mà vấn đề này lại liên quan tới tầm vốn bạn đầu tư.
Đó là 3 yếu tố chính bạn nghiên cứu kỹ nhé!

Với 300 triệu mà muốn mua khu thị xã Thuận An hoặc thị xã Dĩ An thì bạn chỉ mua được đất khu vực phường Tân Bình hoăc An Phú khoảng 100m2 loại vị trí thường. Nếu mua ở địa bàn thị xã Bến Cát thì mua được 150m2 đất thổ cư 100% vị trí tốt.

Còn tiền xây 1 phòng 4×3 có thêm gác lửng, WC trong phòng, cao 4.2 – 3.8, tầm 35t /phòng. Bạn phải làm GPKD, đăng ký sử dụng điện, nước, tạm trú cho người thuê, trả tiền đổ rác và còn phải trả công cho người quản lý. Nhưng bình quân 1 phòng cho 2 người chỉ khoảng 850.000đ/tháng thôi. Bạn nên suy nghĩ đầu tư vào phòng trọ nhé, tuy hơi cực, phiền toái nhưng vốn đầu tư có thể bảo toàn trong khi lãi suất ngân hàng đang giảm.

Nên mua đất gần khu công nghiệp để xây nhà trọ

Về việc chọn trí khi mua đất xây nhà trọ: bạn nên cân nhắc mua đúng vị trí nhu cầu thuê nhà trọ đang khá, tức là nơi đó đang thiếu nhà trọ cho công nhân thuê. Đôi khi một số nơi đông đúc dân cư nhưng lại ế phòng, bởi vì lượng cung nhà trọ đã quá lớn, trong khi lại có nơi nhà cửa thưa thớt nhưng lại cầu nhà trọ cao – do gần khu công nghiệp mới, nhà trọ chưa đáp ứng đủ.

Read More

Phân tích rủi ro khi đầu tư bất động sản

Sau khi nắm chắc những yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro pháp lý và rủi ro từ uy tín, năng lực CĐT, người mua nhà đất cần phải trang bị nền tảng kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro hiệu quả đầu tư.

Một dự án pháp lý rõ ràng, CĐT uy tín có chắc mang lại hiệu quả đầu tư hay không? Với kinh nghiệm hơn 20 năm giảng dạy, đầu tư BĐS, cố vấn chiến lược, đào tạo cho nhiều tập đoàn lớn, cùng với quá trình tổng kết thực tiễn thành công ở các dự án, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân khẳng định những yếu tố trên chỉ là điều kiến cần chứ không phải điều kiện đủ để hấp dẫn đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường như hiện nay.

Đâu là những rủi ro thường gặp liên quan đến hiệu quả đầu tư mà khách hàng cần lưu ý? Dưới đây là 10 rủi ro phổ biến qua chia sẻ của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân.

1. Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu: Đây là trường hợp CĐT phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì CĐT có thể thực hiện được. Nhưng họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài. Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là yếu tố cần lưu ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì “thủy tặc” là vấn đề đáng ngại. Hầu như những dự án hiện nay CĐT đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà muốn tăng giá phải nghĩ đến tiện ích và giá trị kết nối các dự án xung quanh, mà khách hàng hay gọi là công thức “AT” ăn theo. Nhìn chung tổng quan của các dự án hiện nay CĐT thiếu 1 cái nhìn hợp nhất, họ không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp, nếu làm được điều này khách hàng hưởng lợi từ những dự án xung quanh.



2. Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều: Ở đây có thể chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Để rõ hơn, có thể nêu 2 tình huống về cạnh tranh như sau:

VD1: CĐT quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và gần kề có nhà phố thương mại. Vậy việc kinh doanh các mặt hàng ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại lấn át không? Đây là điểm mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa kinh doanh phải đặc biệt lưu ý. VD2: Khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê. Trong một khu vực quy hoạch bài bản, CĐT có tiềm lực, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ “tối đèn”, không người ở rất cao thì liệu có hiệu quả không? Ở đây, nếu khách hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì quá nhiều sản phẩm cạnh tranh.

3. Rủi ro từ nhà quản lý: Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước. VD1: Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ. Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu, qua đó tác động đến giá trị BĐS. VD2: Quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới.

4. Chiến lược “ăn theo” bất khả thi: Có nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển…Mới nghe qua thì có vẻ hay, nhưng khách hàng cần phân tích kỹ lưỡng sản phẩm. Mua BĐS gần sân bay thì có thể kinh doanh gì nếu không phải là cây xăng, khách sạn, mà để ở thì quá ồn. Lại có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Nhưng nếu bệnh viện bên cạnh thì vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng không, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên. Việc nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, thông thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi….!, nhưng nếu như có sân bay, cảng biển, bệnh viện thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, khách hàng nên lưu ý.

5. Tính khả thi của phương án thiết kế, công năng từng khu vực: Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực…nhưng khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để duy trì và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho các khu chức năng đó. Cũng không loại trừ khả năng CĐT biết rõ điều đó nhưng vẫn cố tình vẽ ra để hấp dẫn người mua. Bạn phải suy nghĩ đến 1 điều, dự án này phục phụ cho đối tượng nào? Và những đối tượng đó có như cầu hoặc hưởng lợi những gì mà chủ đầu tư vẽ ra hay không?

6. Quy hoạch tổng thể, sự phát triển của khu vực dự án: Khi những dự án lân cận phát triển thì BĐS đầu tư có bị mất giá không? Có thể xét các yếu tố: Dự án mới che khuất dự án cũ, tăng sản phẩm cạnh tranh, dự án tái định cư mọc bên cạnh dự án cao cấp…

7. Hứa hẹn về hạ tầng: Nhiều CĐT vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ tăng. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu. Khách hàng thường xuyên bị môi giới lừa, lừa bởi tính hình thành trong tương lai, bởi họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ những bức tranh màu hồng, tô đẹp cho dự án, thế nhưng không phải dự án nào cũng có những lời “mị dân” thực hiện được, do đó khách hàng cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể là bản vẽ 1/2.000.

8. Nhập nhằng giữa ở và đầu tư: Rủi ro này xuất phát từ bản thân người mua không rõ ràng giữa nhu cầu ở và đầu tư. Bài toán mua căn hộ để ở khác với bài toán đầu tư, rất khó để chọn một sản phẩm vừa sống tốt vừa đầu tư hiệu quả. Chọn căn hộ để ở phải dựa trên nhu cầu và sở thích cá nhân. Nhu cầu và sở thích cá nhân có thể là gần chỗ làm, trường học của con cái, hợp hướng, quen thuộc về lối sống, ăn uống, phí dịch vụ hợp lý…Trong khi đó, chọn căn hộ để cho thuê phải dựa trên nhu cầu và sở thích của người thuê mà đa phần là người nước ngoài. Khi đó căn hộ không cần hợp hướng người mua nhưng “view” nhìn phải đẹp, không phải gần chỗ làm của chủ căn hộ mà phải gần nơi có nhiều người nước ngoài làm việc, không cần phải nhiều phòng cho cả gia đình mà diện tích nhỏ càng dễ cho thuê, không cần phải gần trường học hay khu vực đáp ứng những tiện ích, lối sống quen thuộc của người Việt mà phải là khu phục vụ kiểu “Tây”. Cũng cần lưu ý thêm, nếu ở khu có cộng đồng người nước ngoài nhiều, thì dịch vụ, tiện ích, đồ ăn thức uống…sẽ có xu hướng tập trung phục vụ cho cộng đồng này. Do đó, những nhu cầu của người Việt sẽ khó được đáp ứng tốt nhất dù chi phí quản lý, chi phí sinh hoạt vẫn cao. Việc lập ban quản trị chung cư ở những khu này sẽ khó thực hiện vì đa phần khách hàng mua đầu tư, họ chẳng mấy quan tâm đến phí quản lý vì người thuê phải đóng. Những sự khác biệt đó cho thấy nếu khách hàng có ý định mua để ở một thời gian rồi cho thuê hoặc cho thuê không được thì ở rất khó đạt được mục đích.

9. Mua căn hộ cao cấp cho thuê, giá lên thì bán: Điều này được nói đến nhiều trong thời gian gần đây, sự thật có như kỳ vọng? Nói về đầu tư căn hộ cho thuê, nhiều CĐT đưa ra những con số giá thuê và thuyết phục khách hàng bằng những con số hấp dẫn. Tuy nhiên, giá thuê mà CĐT đưa ra tham khảo thường cao hơn giá thực tế mà những sản phẩm tương đương trong khu vực cho thuê được. Kể cả CĐT sẵn sàng thuê lại 2 năm đầu của khách hàng với giá cao thì đây chỉ là một chiêu thức giảm giá gián tiếp. Có nhiều chi phí trong quá trình cho thuê mà khách hàng phải lưu ý: Chi phí đầu tư nội thất, thay thế, làm mới, bảo dưỡng trang thiết bị, chi phí môi giới, chi phí đăng ký tạm trú cho khách thuê, thuế thu nhập cá nhân và thời gian trống căn hộ không có khách thuê. Hơn nữa căn hộ càng sử dụng lâu, cũ thì giá thuê càng giảm. Còn kỳ vọng thị trường đi lên sẽ bán ra thì sao? Nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những vấn đề: Bao nhiêu năm nữa thị trường mới đi lên, có hàng ngàn sản phẩm cạnh tranh cùng muốn bán thì liệu có lợi nhuận bằng gửi tiết kiệm…Những căn hộ cao cấp mới ra sau này giá có mềm hơn không, nếu sản phẩm mới phù hợp hơn với thị hiếu thì có ai mua căn hộ cũ? Tỉ lệ người mua căn hộ cao cấp để ở không nhiều và nhu cầu thuê căn hộ của người nước ngoài cũng dần bão hòa. Khi nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng, điều kiện cho người nước ngoài mua nhà được nới lỏng thì phân khúc căn hộ cho thuê sẽ dễ dẫn đến tình trạng giảm giá kéo dài trong tương lai.

10. Chiêu mới của BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Sở hữu một căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng vừa có thể sử dụng trong những kỳ nghỉ vừa có thể giao lại cho công ty quản lý khai thác cho thuê là mô hình được nhiều CĐT sử dụng để bán hàng. Nhiều khách hàng nghe qua đã thấy hấp dẫn. Tuy nhiên, nếu quả thực hấp dẫn thì liệu chủ đầu tư có cần bán cho khách hàng hay họ sẽ giữ lại để độc quyền khai thác? Khách hàng cần xem xét kỹ về hiệu quả khai thác kinh doanh trên số tiền bỏ ra. Mỗi năm đi du lịch mấy lần, nếu sử dụng căn hộ, biệt thự đó thì tiết kiệm được bao nhiêu, trừ chi phí thuê công ty khai thác, quản lý, chi phí bảo dưỡng, bảo trì trang thiết bị nội thất…thì mỗi năm thu về bao nhiêu? CĐT đưa ra công suất phòng cao nhưng thực tế có đạt được như vậy không, BĐS du lịch tăng nhanh về số lượng còn khách du lịch đến Việt Nam mỗi năm tăng trưởng bao nhiêu, khi nguồn cung BĐS du lịch vượt xa cầu thì giá cho thuê, thu nhập từ cho thuê sẽ còn gì là hiệu quả? Chưa kể với căn hộ cho thuê thì phải xem trong hồ sơ pháp lý dự án được phê duyệt làm chức năng gì, diện tích căn hộ bao nhiêu, CĐT có tự ý chia nhỏ căn hộ sai phép không, điều bất khả kháng trong hợp đồng là gì? Thực tế, nhiều dự án đưa tên công ty quản lý nước ngoài vào quảng cáo để thúc đẩy bán hàng. Nhưng, CĐT là công ty Việt Nam, bên nước ngoài chỉ là bên làm thuê theo hợp đồng và khi CĐT bán hết dự án thì ai sẽ lo khai thác kinh doanh và đảm bảo hiệu quả về sau!

Read More

Các thủ thuật chọn mua nhà đất

Để giúp người mua nhà đất có thêm kinh nghiệm phân tích, đánh giá để lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân chia sẻ 5 yếu tố khách hàng cần lưu ý:

1. Quan sát tổng thể khu vực trước khi đi sâu vào chi tiết dự án. Điều này liên quan đến giá trị cộng hưởng cho BĐS tại dự án. Dự án tốt nhưng giá trị cộng hưởng kém thì đầu tư không hiệu quả. Những yếu tố cần lưu ý là quy hoạch tổng thể khu vực “1/2000”, môi trường sống, văn hóa, dân trí, an ninh trật tự, tình trạng giao thông, cấp thoát nước, những dự án hạ tầng, khu dân cư, siêu thị, nhà máy, bệnh viện…được quy hoạch và phát triển trong tương lai.

2. Xem xét những nhân tố kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến BĐS dự định mua. Có thế thấy rõ hơn mối liên hệ này qua 3 phân khúc sản phẩm đầu tư phổ biến: Căn hộ cao cấp, đất nền và BĐS nghỉ dưỡng.

Đối với căn hộ cao cấp mua để cho thuê: Để biết đầu tư lâu dài có hiệu quả hay không, khách hàng cần biết chi phí trong quá trình cho thuê, tình hình cho thuê những sản phẩm tương tự trong khu vực, tỉ lệ trống, nguồn cung căn hộ cao cấp trong tương lai, quỹ đất có thể đầu tư căn hộ cao cấp ở vị trí tương đương còn nhiều không, thống kê nhu cầu và xu hướng thuê căn hộ cao cấp, mức giá mà người thuê sẵn sàng chi trả…

Đối với đất nền: Đa phần nhà đầu tư trước đây mua lướt sóng “ đầu cơ”, bây giờ muốn thoát được hàng, bán lỗ cũng khó vì còn phải cạnh tranh với hàng mới giá rẻ. Để đầu tư lâu dài, chờ giá lên bán cho người có nhu cầu ở thực, khách hàng phải xem xét các yếu tố cung – cầu. Về nguồn cung, phải tính nguồn cung hiện có và nguồn cung trong tương lai từ quỹ đất sẵn có, giá thành sản phẩm trong tương lai có thể giảm hơn hiện tại hay không? Về nhu cầu, cần tính đến số người chưa sở hữu nhà ở nhưng phải có khả năng tài chính để mua. Nhiều nơi, CĐT, các công ty môi giới, tư vấn ngoại cho rằng nhu cầu lớn, nhưng thực tế đa phần những người thiếu nhà ở cũng lại là nhóm lao động phổ thông, thu nhập quá thấp, không thể cho vào “nhu cầu thực”.

Đối với BĐS du lịch: Mua căn hộ hay biệt thự nghỉ dưỡng vừa để dùng khi đi du lịch vừa kết hợp cho thuê là mô hình nở rộ gần đây. Về nhu cầu cá nhân, khách hàng phải tính đến mỗi năm có thể “dùng sản phẩm” bao nhiêu lần, tiết kiệm được bao nhiêu, những chi phí khi khai thác cho thuê, thu nhập mang lại, mức thu nhập này có ổn định không, tình hình phát triển du lịch địa phương, số dự án BĐS du lịch tương tự sẽ phát triển trong tương lai, tốc độ tăng số lượng du khách, doanh thu của nghành…

3. Tìm số liệu, thông tin kiểm chứng: Để kiểm chứng thông tin, khách hàng phải hỏi thông tin từ môi giới bán sản phẩm cạnh tranh với sản phẩm đó, và tự tìm hiểu thị trường. Chính mâu thuẫn lợi ích sẽ là yếu tố để môi giới moi móc thông tin xấu cho khách hàng biết. Thông tin từ môi giới BĐS cung cấp luôn theo xu hướng tốt để bán sản phẩm. Do đó, nếu khách hàng không chịu kiểm chứng thì tốt nhất không nên đầu tư. VD: Môi giới cho biết căn hộ 3 phòng ngủ dự án này có thể cho thuê 3000USD/tháng thì khách hàng phải tự đóng vai người thuê căn hộ hỏi giá cho thuê những sản phẩm tương đương trong khu vực và xem tỉ lệ trống có nhiều không, các chi phí liên quan như thế nào…

4. Hiểu rõ nhu cầu của chính mình: Như những phân tích ở trên, nếu không xác định rõ ràng nhu cầu mua BĐS để ở hay để đầu tư thì rất khó mang lại hiệu quả.

5. Xem xét thời điểm: Điều này đòi hỏi sự nhạy bén của nhà đầu tư, trên cơ sở xem xét những yếu tố liên quan trực tiếp đến giá trị BĐS, tình hình kinh tế vĩ mô, nghị định, thông tư hướng dẫn…có thay đổi theo chiều hướng tốt thì đó là thời điểm phù hợp để tham gia thị trường.

Read More

Kinh nghiệm mua đất Bình Dương

Hôm nay tôi sẽ chia sẻ các bạn kinh nghiệm mua đất Bình Dương. Đối tượng cần đọc các kinh nghiệm này là những ai định mua đất Bình Dương: đất ở – đất thổ cư làm nhà, đất nền dự án…những người kỹ tính và không muốn ném tiền dễ dàng qua cửa sổ.

Kinh nghiệm: Tránh mua đất Bình Dương với tâm lý đám đông

– Về việc chọn mua đất ở đâu trên địa bản tỉnh Bình Dương, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Bạn muốn mua đất tại những trung tâm như TP Thủ Dầu Một, hay khu trung tâm và ven Thành Phố Mới Bình Dương và giá tiền tầm 100 – 200 triệu? Điều này là không thể.

– Nhiều khách hàng gọi điện hỏi tôi rằng: anh/chị muốn mua vị trí đông dân, tiện cho việc mua bán kinh doanh…giá rẻ tầm trên dưới 200 triệu=> không thể.

– Nếu bạn có số tiền ít ỏi hoặc vừa vừa để mua đất dự định trong trung hạn hoặc ngắn hạn 5 7 tháng sẽ cất nhà thì bạn không nên mua đất dự án mới, đất chưa cấp sổ hồng riêng ( hiện đang là dạng đất biên bản, đất hợp đồng với chủ đầu tư, đất sổ chung diện tích lớn…). Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho người khác.v.v.Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu.

+ Trải qua những năm tháng làm nghề tại các công ty bất động sản Bình Dương, tôi thấy rằng chuyện một công ty tầm cỡ hàng đầu tỉnh cam kết trong hợp đồng 12 đến 18 tháng ra sổ, nhưng thực tế là 3 năm và hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ là chuyện thường, thậm chí có khu còn tới 6 năm chưa cấp sổ hồng.

+ Còn nếu bạn tin rằng mua đất lúc chưa có sổ riêng là rẻ, đất có sổ rồi giá cao cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay cao chỉ đúng với khu đông dân, phát triển sôi động, còn với những dự án rộng lớn, dân chưa đông hoặc vắng tanh thì đất khi có riêng rồi vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường. Tại sao vậy? Bởi vì có nhiều người đã mua đất lúc chưa có riêng, do mua tại công ty đông nhân sự với tâm lý đám đông thị trường, nhiều người mua đất giá cao mà không hay biết, còn nghĩ là giá đó rẻ, đến một lúc nào đó thấy khu đất không phát triển hoặc chậm, cộng thêm việc cần tiền cho việc riêng và sẵn sàng bán lỗ hàng chục thậm chí 1 2 trăm triệu.

+ Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng…vẫn dễ dàng bán lại nếu cần? Khi bạn chưa nằm trong hoàng cảnh thực tế thì mới dễ tin lời những người môi giới nói lời ngon ngọt. Bạn nào biết đâu thủ tục nhiêu khê vô cùng khi muốn bán lại đất hợp đồng: khi bạn muốn bán lại đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty chủ đầu tư trước đây,  một số công chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định vd như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may ngay ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”… Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý ( có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua, không xin lỗi người mua!

+ Người bán ký bán lại đất hợp đồng nhưng không được nhận tiền ngay, mà phải đợi “ngày hẹn” từ 15 đến 20 ngày sau mới được trở lại nhận tiền đã thanh toán khi mua trước đây

+ Người mua lại đất hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu ( hơn 90%). Khách mua đất lại cũng phải chờ ngày hẹn từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được hợp đồng được đóng dấu – mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng.

+ Đất hợp đồng, đất biên bản…rất khó bán lại, vì trong gia đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.

+ Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: thực tế việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất – sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…

+ Đất chưa có sổ riêng thì khi cần bán lại, khó mà có nhà môi giới bất động sản nào nhận ký gửi và tìm người bán giúp bạn => dẫn đến việc bán được nền đất càng lận đận.

– Đơn vị bán đất nói với bạn rằng: sắp tới, khu đất này sẽ có con đường lớn đi qua hoặc mở rộng, khi đó sẽ “lên đời”. Xin thưa rằng: việc xác định chính xác và triển khai trong thực tế là khi nào thì phải nói là phụ thuộc vào nhiều chữ “tùy”: tùy vốn, ngân sách, tùy tình hình kinh tế, chính trị từng giai đoạn, tùy lợi ích một số bên nào đó. Đó là chưa nói đến việc chuyện mở đường có phải là bịa đặt hay không?

– Khi mua đất cần phải xem rõ giấy tờ, căn cứ xem xét vị trí đất giữa giấy tờ và thực tế ngoài nền đất. Chính tôi đã nói chuyện với một số người đã mua đất bị một số công ty lừa mua sai vị trí so với vị trí ban đầu giới thiệu ( vd khi xem đất là mặt tiền đường lớn, nhưng sau khi ra sổ, cất nhà mới biết vị trí thực sự trong giấy tờ là đường nhỏ…)

– Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển ( nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.

– Mua đất cần xác định rõ những mục đích là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.

– Không nên mua đất sổ chung: sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy ( thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)

– Khi mua đất ở Bình Dương, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ ở Bình Dương rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi chi phí phát sinh còn nhiều hơn.

– Mua đất Bình Dương chính chủ là rẻ nhất? Sai lầm, có rẻ hay không còn tùy vào người bán, thực tế là đa số người chủ rao bán cho một khách mua bất kỳ bao giờ cũng “giá trên trời”, người mua nếu có kiến thức nhiều về thị trường thì may ra có thể trả giá xuống chút đỉnh. Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm ( do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ. Gía cả người chủ chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường ( do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).

– Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu sót. Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để ký hợp đồng. Cộng thêm sau đó, phải trải qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…

Read More

Thủ tục để được cấp giấy phép xây dựng?

1. Để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có những loại giấy tờ nào?

Người xin cấp giấy phép xây dựng phải có một trong những loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy đỏ), nếu làm nhà trên nền đất trống.
- Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở & Quyền sử dụng đất ở (Giấy hồng) hoặc Giấy chứng nhận sở hữu nhà, nếu làm nhà trên nền nhà cũ.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ địa chính mà không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (gồm: Bằng khoán điền thổ hoặc Trích lục, Trích sao bản đồ điền thổ, Bản đồ phân chiếc thửa, Chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại Văn phòng chưởng khế, Ty điền địa, Nha trước bạ).
- Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường xã xác nhận về thừa kế, không có tranh chấp.
- Bản án hoặc Quyết định của Tòa án nhân dân hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất ở được UBND Phường/Xã/Thị trấn, Quận/Huyện xác nhận không có tranh chấp.
- Các loại giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở theo QUYẾT ĐỊNH 32/2011/QĐ-UBND Ban hành Quy định về cấp Giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng tỉnh Bình Thuận ngày 19-6-2000 của UBND Thành phố.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép xây dựng? Thời gian cấp phép xây dựng là bao lâu?

- Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do UBND thành phố qui định.
- Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.
- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
- Thời gian cấp phép xây dựng tối đa là 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau 30 ngày nếu không có giấy phép hoặc ý kiến từ chối của cơ quan cấp phép thì người xin cấp phép làm đơn báo UBND cấp Phường và được quyền khởi công xây dựng mà không cần giấy phép.
- Khi giấy phép xây dựng được cấp có sai sót, chủ đầu tư có quyền xin điều chỉnh giấy phép. Thời hạn điều chỉnh trong vòng năm ngày làm việc. Chủ đầu tư cũng có thể xin thay đổi thiết kế đã được duyệt kèm theo giấy phép xây dựng bằng việc nộp hồ sơ xin thay đổi. Thời gian cấp phép xây dựng thay thế cũng không quá thời hạn cấp phép mới trên đây.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải cử cán bộ có năng lực để tiếp nhận hồ sơ. Đối với hồ sơ chưa đúng qui định, người tiếp nhận phải hướng dẫn cụ thể, đầy đủ bằng văn bản. Trường hợp hồ sơ đã được tiếp nhận nhưng qua thẩm tra thấy không cấp giấy phép xây dựng được hoặc có hướng dẫn bổ sung, cơ quan cấp phép phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ một lần cho chủ đầu tư. Thời hạn trả lời phải trước thời hạn cấp phép. Sau khi chủ đầu tư bổ túc hồ sơ, cơ quan cấp phép phải giải quyết cấp phép trong đúng thời hạn qui định.

3. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở được quy định như thế nào?

- Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới được lập thành 03 bộ và nộp tại UBND Quận/Huyện gồm:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.
- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).
- Hồ sơ thiết kế của Công ty Thiết kế có pháp nhân gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

4. Thủ tục hoàn công được quy định như thế nào?

- Sau khi xây dựng xong, chủ nhà phải nộp hồ sơ hoàn công. Cơ quan cấp phép cũng chính là cơ quan ra biên bản hoàn công. Hồ sơ hoàn công bao gồm:
- Giấy báo đề nghị kiểm tra công trình hoàn thành (theo mẫu).
- Bản sao giấy phép xây dựng.
- Bản sao hợp đồng thi công với nhà thầu xây dựng có tư cách pháp nhân (có thị thực).

5. Xin gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian gia hạn bao lâu?

- Trong thời hạn 12 tháng kể từ khi có giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp phép phải xin gia hạn, Giấy phép xây dựng có thể gia hạn được nhiều lần, mỗi lần gia hạn là 12 tháng.
- Hồ sơ xin gia hạn gồm: Đơn xin gia hạn giấy phép xây dựng (theo mẫu), bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp. Thời gian giải quyết hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng không quá năm ngày làm việc.

6. Xin phép sửa chữa, cải tạo, mở rộng nhà ở riêng lẻ của tư nhân.

- Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa được lập thành 03 bộ và nộp tại UBND Quận/Huyện gồm:
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.
- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (nếu có) kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.
- Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).

7. Hồ sơ thiết kế gồm

- Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.
- Ảnh chụp mặt chính căn nhà xin sửa chữa và hai căn liên kế hai bên (khổ 9x12).
- Hồ sơ khảo sát hiện trạng móng (xác định khả năng nâng tầng và biện pháp gia cố) của tổ chức tư vấn có pháp nhân (trường hợp có nâng tầng)

Read More

Yêu cầu khi vận chuyển bê tông

Yêu cầu khi vận chuyển bê tông
- Theo phương ngang, dụng cụ và phương pháp vận chuyển bê tông phải đảm bảo cho bê tông không bị phân tầng, không thay đổi tỷ lệ nước do ảnh hưởng của gió và mưa, nắng.
- Dụng cụ vận chuyển phải kín để khi vận chuyển bê tông không bị chảy mất nước xi măng và rơi vãi dọc đường. Khi dùng xong phải rửa ngay không để vữa bê tông bám vào.
- Đường vận chuyển càng ngắn càng tốt, phải có đường đi đường về riêng, mặt đường phải bằng phẳng để xe đi lại được êm và không lún. Khi quãng đường tương đối dài phải có dụng cụ che mưa nắng.
- Nhân lực và phương tiện vận chuyển bê tông phải tương xứng với khối lượng bê tông, tránh đổ bê tông đã bắt đầu đông cứng.
Khi vận chuyển bê tông rất dễ xảy ra hiện tượng phân tầng. Hỗn hợp bê tông bị phân tầng khi các cốt liệu (sỏi, cát) và hồ xi măng tạo thành từng lớp riêng rẽ làm phá đi tính đồng nhất giữa các thành phần cốt liệu do đó cường độ bê tông giảm.

Read More

Đổ bê tông (nguyên tắc chung, biện pháp đổ bê tông)

Nguyên tắc chung:
- Bê tông vận chuyển đến phải đổ ngay.
- Đổ bê tông từ trên cao xuống, bắt đầu từ chỗ sâu nhất.
- Không được để bê tông rơi tự do quá 2,5m (đối với bê tông thường).
- Chiều dày mỗi lớp đổ bê tông phải đảm bảo thẩm thấu suốt để bê tông được đặc chắc.
- Bê tông phải đổ liên tục, đổ đến đâu đầm đến đó. Khi cần dừng phải tạo các khớp nối thi công theo qui định.

Read More

Đặc điểm của công tác Bê tông và Bê tông cốt thép

Đặc điểm của công tác Bê tông và Bê tông cốt thép
- Bê tông là một loại đá nhân tạo tạo thành từ hỗn hợp cốt liệu (đá, sỏi), nước và chất kết dính (xi măng, thủy tinh lỏng...) chịu nén tốt nhưng chịu kéo kém.
- Bê tông cốt thép là kết hợp của hai vật liệu bê tông và thép, khi đông cứng thì khả năng chịu lực rất lớn.

Read More

Đập tràn thành mỏng

Hãy nêu các dạng nước chảy thành không ngập qua đập tràn thành mỏng và phân tích khi nào thì đập tràn thành mỏng được gọi là đập tràn tiêu chuẩn?

Read More