Các thủ thuật chọn mua nhà đất

Để giúp người mua nhà đất có thêm kinh nghiệm phân tích, đánh giá để lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân chia sẻ 5 yếu tố khách hàng cần lưu ý:

1. Quan sát tổng thể khu vực trước khi đi sâu vào chi tiết dự án. Điều này liên quan đến giá trị cộng hưởng cho BĐS tại dự án. Dự án tốt nhưng giá trị cộng hưởng kém thì đầu tư không hiệu quả. Những yếu tố cần lưu ý là quy hoạch tổng thể khu vực “1/2000”, môi trường sống, văn hóa, dân trí, an ninh trật tự, tình trạng giao thông, cấp thoát nước, những dự án hạ tầng, khu dân cư, siêu thị, nhà máy, bệnh viện…được quy hoạch và phát triển trong tương lai.

2. Xem xét những nhân tố kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến BĐS dự định mua. Có thế thấy rõ hơn mối liên hệ này qua 3 phân khúc sản phẩm đầu tư phổ biến: Căn hộ cao cấp, đất nền và BĐS nghỉ dưỡng.

Đối với căn hộ cao cấp mua để cho thuê: Để biết đầu tư lâu dài có hiệu quả hay không, khách hàng cần biết chi phí trong quá trình cho thuê, tình hình cho thuê những sản phẩm tương tự trong khu vực, tỉ lệ trống, nguồn cung căn hộ cao cấp trong tương lai, quỹ đất có thể đầu tư căn hộ cao cấp ở vị trí tương đương còn nhiều không, thống kê nhu cầu và xu hướng thuê căn hộ cao cấp, mức giá mà người thuê sẵn sàng chi trả…

Đối với đất nền: Đa phần nhà đầu tư trước đây mua lướt sóng “ đầu cơ”, bây giờ muốn thoát được hàng, bán lỗ cũng khó vì còn phải cạnh tranh với hàng mới giá rẻ. Để đầu tư lâu dài, chờ giá lên bán cho người có nhu cầu ở thực, khách hàng phải xem xét các yếu tố cung – cầu. Về nguồn cung, phải tính nguồn cung hiện có và nguồn cung trong tương lai từ quỹ đất sẵn có, giá thành sản phẩm trong tương lai có thể giảm hơn hiện tại hay không? Về nhu cầu, cần tính đến số người chưa sở hữu nhà ở nhưng phải có khả năng tài chính để mua. Nhiều nơi, CĐT, các công ty môi giới, tư vấn ngoại cho rằng nhu cầu lớn, nhưng thực tế đa phần những người thiếu nhà ở cũng lại là nhóm lao động phổ thông, thu nhập quá thấp, không thể cho vào “nhu cầu thực”.

Đối với BĐS du lịch: Mua căn hộ hay biệt thự nghỉ dưỡng vừa để dùng khi đi du lịch vừa kết hợp cho thuê là mô hình nở rộ gần đây. Về nhu cầu cá nhân, khách hàng phải tính đến mỗi năm có thể “dùng sản phẩm” bao nhiêu lần, tiết kiệm được bao nhiêu, những chi phí khi khai thác cho thuê, thu nhập mang lại, mức thu nhập này có ổn định không, tình hình phát triển du lịch địa phương, số dự án BĐS du lịch tương tự sẽ phát triển trong tương lai, tốc độ tăng số lượng du khách, doanh thu của nghành…

3. Tìm số liệu, thông tin kiểm chứng: Để kiểm chứng thông tin, khách hàng phải hỏi thông tin từ môi giới bán sản phẩm cạnh tranh với sản phẩm đó, và tự tìm hiểu thị trường. Chính mâu thuẫn lợi ích sẽ là yếu tố để môi giới moi móc thông tin xấu cho khách hàng biết. Thông tin từ môi giới BĐS cung cấp luôn theo xu hướng tốt để bán sản phẩm. Do đó, nếu khách hàng không chịu kiểm chứng thì tốt nhất không nên đầu tư. VD: Môi giới cho biết căn hộ 3 phòng ngủ dự án này có thể cho thuê 3000USD/tháng thì khách hàng phải tự đóng vai người thuê căn hộ hỏi giá cho thuê những sản phẩm tương đương trong khu vực và xem tỉ lệ trống có nhiều không, các chi phí liên quan như thế nào…

4. Hiểu rõ nhu cầu của chính mình: Như những phân tích ở trên, nếu không xác định rõ ràng nhu cầu mua BĐS để ở hay để đầu tư thì rất khó mang lại hiệu quả.

5. Xem xét thời điểm: Điều này đòi hỏi sự nhạy bén của nhà đầu tư, trên cơ sở xem xét những yếu tố liên quan trực tiếp đến giá trị BĐS, tình hình kinh tế vĩ mô, nghị định, thông tư hướng dẫn…có thay đổi theo chiều hướng tốt thì đó là thời điểm phù hợp để tham gia thị trường.