Mua đất dự án: làm gì để tránh rủi ro?

Trước đây, để được duyệt mua nhà, đất thuộc dự án của các công ty (nhất là công ty nhà nước) không đơn giản chút nào. Nay, rất nhiều công ty rao bán nhà, nền đất trên mạng, tại các chợ, siêu thị địa ốc...

Người cười, kẻ khóc

Năm 2001, anh Nguyễn Văn Mạnh (ở Q.6, TP.HCM) được người bạn công tác tại một công ty khá lớn từng làm nhiều dự án tại khu nam TP giới thiệu để được duyệt mua một nền đất ở Q.7. Tiếng là mua nền đất nhưng anh Mạnh chỉ phải bỏ ra 30 triệu đồng, bằng 1/4 giá trị nền đất, làm hợp đồng kinh tế đàng hoàng. Hai tháng sau, người bạn đem về cho anh Mạnh 80 triệu đồng nói: “30 triệu là vốn anh bỏ ra, số còn lại là tiền lời tôi vừa “thảy” miếng đất ấy cho người khác”. Cầm toàn bộ vốn và lời, Mạnh đi đăng ký mua một nền nhà khác lớn hơn. Mạnh tặng lại bạn 5 triệu đồng gọi là tiền... trà nước.

Không phải ai cũng may mắn như trường hợp trên. Chấp nhận mua lô đất 64m2 ở P.17, Q.Tân Bình cũ (nay thuộc địa bàn Q.Tân Phú) với giá 500 triệu đồng để xây nhà ở, nhưng chị Thanh cho biết không thể làm gì được khi đường sá ở đây còn là đường đất đỏ, hệ thống thoát nước, cấp nước cũng không. Chị Thanh nói: “Tôi đã phải mua đất với giá gần gấp 10 lần giá gốc (theo hợp đồng nền này trị giá 64 triệu đồng) nhưng vẫn chưa xây được nhà. Bây giờ không cách nào liên hệ được với công ty vì họ đã…biến đi đâu rồi”.

Đau khổ hơn, nhiều người nắm chắc “một vốn, bốn lời” khi mua đất dự án trong khu tứ giác Lương Định Của - Trần Não ở Q.2, nay hoàn toàn suy sụp khi hay tin dự án đã bị thu hồi vì vi phạm chỉ thị 08 (để quá 12 tháng không triển khai).

Làm sao để mua đất dự án an toàn?

“Không nên mua qua tư nhân”, nhiều chuyên gia khuyên như vậy. Lý do: nhiều người “né” thuế thu nhập (nền có giá trị 3 triệu đồng/m2 chỉ ghi 2 triệu đồng/m2); tính pháp lý đôi khi không an toàn hoặc gặp ít nhiều phiền phức (trường hợp chị Thanh mua nền nhà ở P.17, Tân Bình).

Ông Võ Đình Quốc, phụ trách siêu thị địa ốc Ngân hàng Á Châu, cho biết tính pháp lý của sản phẩm là nội dung quan trọng nhất. Lô đất còn phải nằm trong dự án đã có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500... Uy tín của đơn vị kinh doanh cũng là yếu tố cần thiết.

Ông Trương Anh Tuấn, giám đốc Công ty TNHH tư vấn - thương mại - dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, lưu ý thêm khi tiếp cận sản phẩm, khách hàng cần biết tình trạng đền bù giải tỏa và cả... triển vọng đền bù của dự án như thế nào. Nếu có trục trặc trong đền bù giải tỏa nhưng triển vọng là tốt, khách hàng cũng không đến nỗi lo lắng.

Theo ông Tuấn, để an toàn nhất, khách hàng nên mua sản phẩm (nhà hoặc đất) qua hai công ty, có nghĩa được qua hai nguồn bảo đảm. Gọi công ty A là công ty chính, công ty B là công ty thứ cấp, thì công ty B chính là “bộ lọc” cho khách hàng do công ty này đã làm các bước kiểm tra về pháp lý, tiến độ dự án. Tất nhiên là khách hàng có quyền đề nghị công ty B cho xem hồ sơ pháp lý của công ty, giấy ủy quyền của công ty A về việc giao toàn bộ việc ký kết hợp đồng cho công ty B...

Nhiều chuyên gia địa ốc khác cho rằng khách hàng cũng không nên nhầm lẫn về mục đích đầu tư. Có hai mục đích khi mua nhà, đất: một là đầu tư sinh lợi, hai là có nhu cầu thật sự. Phải nói rõ mục đích, bộ phận tư vấn mới giới thiệu đúng cho người mua những mặt hàng cần thiết.

Cuối cùng, điều không thể không lưu ý là các nội dung trong bản hợp đồng phải được ghi rõ, đầy đủ (phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, các điều khoản về trách nhiệm của bên bán, bên mua...). Tất cả những nội dung này là cơ sở để kiện ra tòa nếu một trong hai bên có hành vi vi phạm.